最近，運(yùn)聯(lián)研究院接到一些冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)商的電話(huà)，詢(xún)問(wèn)是否有冷鏈企業(yè)需要租倉(cāng)庫(kù)，怎么才能把冷庫(kù)租出去；甚至有投資人問(wèn)，冷庫(kù)為什么空置率變得那么高了。

　　今天的文章，我們就來(lái)分析冷鏈這兩年如此火熱，為何冷庫(kù)卻閑置下來(lái)了。

　　冷鏈“不冷”，冷庫(kù)“冷”

　　1.1  疫情后，冷鏈賽道火熱

　　近兩年，新冠疫情反復(fù)，消費(fèi)者對(duì)于食品安全更加重視。尤其是大家對(duì)于冷凍食品的防疫安全，關(guān)注度明顯提升。疫情下，到店消費(fèi)受到限制，線(xiàn)上生鮮電商得到高速發(fā)展，冷鏈物流需求明顯增加。

　　2021年底，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》。規(guī)劃提出，到2025年，布局建設(shè)100個(gè)左右國(guó)家骨干冷鏈物流基地，基本建成以國(guó)家骨干冷鏈物流基地為核心、產(chǎn)銷(xiāo)冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設(shè)施為支撐的三級(jí)冷鏈物流節(jié)點(diǎn)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，帶動(dòng)提升冷鏈物流規(guī)?；⒓s化、組織化、網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)行水平。

　　這是我國(guó)第一份關(guān)于冷鏈物流領(lǐng)域的“五年規(guī)劃”，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)于冷鏈物流的重視。同時(shí)，這也預(yù)示著，新發(fā)展格局下，國(guó)家將以更大力度推動(dòng)冷鏈物流發(fā)展。這讓更多玩家看到了冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)的機(jī)會(huì)，越來(lái)越多玩家入局。

（“四橫四縱”國(guó)家冷鏈物流骨干通道網(wǎng)絡(luò)布局示意圖）

　　“十四五”規(guī)劃后，全國(guó)各地冷鏈政策頻出，為冷鏈企業(yè)“開(kāi)綠燈”。同時(shí)，冷鏈產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)如凱雪冷鏈、恒冰物流均已啟動(dòng)IPO；樂(lè)禾食品、鮮生活等餐飲B2B平臺(tái)也獲得巨額融資；中通冷鏈、瑞云冷鏈等冷鏈零擔(dān)網(wǎng)絡(luò)也得到了快速發(fā)展布局，冷鏈賽道變得火熱。

　　1.2  冷庫(kù)迎來(lái)退租潮？

　　往年，夏季都是一年中冷庫(kù)出租率較高的時(shí)期，甚至是“一庫(kù)難求”。但進(jìn)入2022年以來(lái)，各區(qū)域核心城市如天津、南京、武漢等都出現(xiàn)客戶(hù)退租、倉(cāng)庫(kù)租不出去的情況。

　　有些冷庫(kù)開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商為了減少空倉(cāng)率、快速出租，甚至采取了降低租金、提供多月免租金等優(yōu)惠措施，但租不出去。冷庫(kù)突然變“冷”了。

　　冷庫(kù)為什么租不出去了？

　　疫情之下，冷鏈需求增長(zhǎng)迅速，但為何總體看下來(lái)，冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)表現(xiàn)卻并不理想？

　　2.1  疫情下餐飲業(yè)受挫，生鮮電商也在收縮

　　春節(jié)后，全國(guó)主要大城市都出現(xiàn)了疫情反復(fù)的情況。疫情防控下，居民消費(fèi)者只能通過(guò)線(xiàn)上購(gòu)買(mǎi)生活物資，無(wú)法到店消費(fèi)，餐飲門(mén)店收入受到斷崖式下滑。

　　與之對(duì)應(yīng)的生鮮供應(yīng)商，也受到極大的挑戰(zhàn)。生鮮沒(méi)有了銷(xiāo)路，資金鏈就緊張，大量的供應(yīng)商被迫破產(chǎn)或轉(zhuǎn)型。這種情況下，冷庫(kù)只能退租。

　　生鮮電商賽道中，大部分玩家也為了繼續(xù)生存而開(kāi)始收縮區(qū)域。

　　自國(guó)家發(fā)布“九不得”以來(lái)，社區(qū)團(tuán)購(gòu)的發(fā)展受到抑制，中小玩家紛紛退場(chǎng)。剩下的四強(qiáng)選手——美團(tuán)優(yōu)選、多多買(mǎi)菜、淘菜菜、興盛優(yōu)選，也紛紛關(guān)閉虧損嚴(yán)重的非目標(biāo)核心城市。作為倉(cāng)店一體的新零售生鮮電商代表，盒馬的部分自建物流基地、供應(yīng)鏈園區(qū)已對(duì)外開(kāi)放，對(duì)外招租，說(shuō)明其之前高估了未來(lái)業(yè)務(wù)量，預(yù)期并不理想。

　　餐飲B2B平臺(tái)的美菜、快驢等，也由于持續(xù)沒(méi)有找到盈利模式，開(kāi)始全國(guó)收縮區(qū)域，由原全自營(yíng)轉(zhuǎn)為平臺(tái)模式，降低自身運(yùn)營(yíng)成本風(fēng)險(xiǎn)；生鮮前置倉(cāng)上市玩家叮咚買(mǎi)菜、每日優(yōu)鮮也在撤城“斷臂求生”，以求虧損更少，在財(cái)報(bào)上數(shù)據(jù)更“好看”。（點(diǎn)擊查閱相關(guān)文章《【深度】每日優(yōu)鮮退市，叮咚買(mǎi)菜撤城，生鮮前置倉(cāng)“已死”？》）

　　2.2 資源錯(cuò)配下，忽略風(fēng)口，盲目擴(kuò)張

　　首先，有些冷庫(kù)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商只關(guān)注到冷庫(kù)總需求旺盛，而忽略需求的區(qū)域性特征。物流設(shè)施需求是有區(qū)域特性的，這決定了資源配備也需要差異化。由于多數(shù)玩家缺乏開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，跟風(fēng)投資，項(xiàng)目選址不合理，產(chǎn)品與市場(chǎng)需求不匹配。

　　比如，有玩家只考慮一線(xiàn)城市冷庫(kù)供不應(yīng)求，所以在周邊大量拿地開(kāi)發(fā)以承接外溢需求。但是，有些城市，只是單純中轉(zhuǎn)倉(cāng)儲(chǔ)，內(nèi)需并不強(qiáng)。如天津市多以進(jìn)口凍品為主，冷庫(kù)多是倉(cāng)儲(chǔ)集散型為主，在此擴(kuò)建略顯雞肋，最終導(dǎo)致天津冷庫(kù)市場(chǎng)目前供大于求。

　　其次，這種非根本性需求更改（如供應(yīng)鏈模型改變），所形成的需求增長(zhǎng)存在周期風(fēng)險(xiǎn)。即因一波短期的紅利，而大量投入資源；一旦風(fēng)口過(guò)去，再加上供給本身存在時(shí)滯，最終供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于長(zhǎng)期需求，租金下行壓力必然會(huì)加劇。

　　如今，隨著線(xiàn)上觸點(diǎn)集中，流量成本提高，線(xiàn)下轉(zhuǎn)線(xiàn)上的趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始淡化。且頭部生鮮電商自建倉(cāng)能力提升，外協(xié)倉(cāng)需求有進(jìn)一步下降的可能，同時(shí)“十四五規(guī)劃”下各區(qū)域建立更多的冷庫(kù)基礎(chǔ)設(shè)施，預(yù)計(jì)冷庫(kù)空置率會(huì)進(jìn)一步上漲。

　　找準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)，拒絕盲從

　　3.1  投資基建前做好咨詢(xún)

　　投資或建造一座冷庫(kù)前，需要確定市場(chǎng)定位，所以做好咨詢(xún)非常關(guān)鍵。

　　首先是冷庫(kù)的位置選擇，需要考慮到倉(cāng)庫(kù)的地理位置如何、周?chē)煌ㄅ涮资欠裢晟啤Ｈ缡欠窨拷煌ㄒ?、物流運(yùn)輸是否方便，以及電力、場(chǎng)地要求等是否符合該冷庫(kù)的投資建設(shè)要求。

　　其次是考慮周邊的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，是否與冷庫(kù)的需求相協(xié)同。該城市內(nèi)的冷鏈供應(yīng)鏈如何，主要是哪些客戶(hù)，分別需要什么樣的冷庫(kù)，是高標(biāo)庫(kù)還是平倉(cāng)，是冷凍占比大還是冷藏占比大；目前市場(chǎng)上的冷鏈企業(yè)的冷庫(kù)需求，未來(lái)該區(qū)域內(nèi)潛在的市場(chǎng)需求；以及目前的客戶(hù)類(lèi)型，未來(lái)客戶(hù)的變化情況等等。

　　3.2 從需求出發(fā)，注重行業(yè)細(xì)分

　　因?yàn)閭鹘y(tǒng)物流地產(chǎn)納稅能力弱，政府對(duì)物流用地的用途細(xì)分也有要求，普通的倉(cāng)儲(chǔ)基本拿不了地。冷鏈物流、醫(yī)藥等新物流體系，由于技術(shù)含量較高，前期基建投資也能滿(mǎn)足投強(qiáng)要求，同時(shí)滿(mǎn)足國(guó)家“十四五”冷鏈規(guī)劃要求，因此是重點(diǎn)招引對(duì)象。

　　冷庫(kù)的建造，最主要的就是要考慮到客戶(hù)的需求。以溫度為例，不同的產(chǎn)品，要求的存儲(chǔ)溫度幾乎都不相同。按照冷庫(kù)存儲(chǔ)產(chǎn)品要求溫度的不同，可以將冷庫(kù)分以下6類(lèi)：恒溫庫(kù)、保鮮庫(kù)、冷藏庫(kù)、冷凍庫(kù)、速凍庫(kù)以及超低溫庫(kù)。

　　所以建造或者改造冷庫(kù)時(shí)，需要考慮能否匹配客戶(hù)的需求：比如，客戶(hù)需要哪個(gè)溫控區(qū)間的冷庫(kù)，需要多大的冷庫(kù)，冷庫(kù)的倉(cāng)型是否匹配客戶(hù)的業(yè)務(wù)類(lèi)型等等。只有了解到該冷庫(kù)覆蓋周邊城市所需要的各溫度區(qū)間的冷鏈?zhǔn)称?，合理分配冷?kù)細(xì)分類(lèi)型，才能更滿(mǎn)足客戶(hù)需求。

　　3.3  注重運(yùn)營(yíng)內(nèi)涵，拒絕從眾

　　過(guò)去10年來(lái)，經(jīng)濟(jì)資源向一些發(fā)達(dá)區(qū)域聚集的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。這時(shí)，一些玩家看到冷鏈的發(fā)展機(jī)會(huì)后，沒(méi)有實(shí)際了解客戶(hù)需求，拿到地后就投資建冷庫(kù)。這種機(jī)會(huì)主義，不利于玩家建設(shè)自身競(jìng)爭(zhēng)壁壘，一旦紅利周期性與供給時(shí)滯性之間的矛盾激化，必然無(wú)力抵抗租金和出租率持續(xù)下行的壓力。

　　只用房地產(chǎn)的思維來(lái)運(yùn)營(yíng)和投資冷庫(kù)，是非常不理智的行為。沒(méi)有運(yùn)營(yíng)內(nèi)涵，沒(méi)有意向去重點(diǎn)培育項(xiàng)目所需的團(tuán)隊(duì)，最后租金難以覆蓋成本，只能草草收?qǐng)?，面臨倉(cāng)庫(kù)無(wú)法租出去的境地。這意味著，需要更多關(guān)注基建的運(yùn)營(yíng)內(nèi)涵，才能在較長(zhǎng)的周期里保有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　對(duì)于冷庫(kù)賽道本身來(lái)說(shuō)，金融工具逐漸完善、營(yíng)商環(huán)境逐漸優(yōu)化的當(dāng)下，更有利于行業(yè)的快速發(fā)展和迭代，賽道的長(zhǎng)期價(jià)值有待凸顯。對(duì)于玩家來(lái)說(shuō)，有運(yùn)營(yíng)實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)、有創(chuàng)新能力的玩家，才能夠?qū)崿F(xiàn)彎道超車(chē)，甚至保持長(zhǎng)青。