編者按：這是公司尹軍琪董事長在第七屆中國倉儲與配送中心規劃建設研討會上的主題演講，全文經過后期整理發表。
1、倉庫改造的幾種情況
中國物流在經歷了轟轟烈烈的近20年的發展后，現在到了下一個機遇，就是倉庫的改造與升級。從統計資料可以知道，到2017年，中國擁有各類倉庫（包括配送中心、物流園區、物流中心、物流基地）的面積已經約10.38億平方米，其中立體庫2.74億平方米，占26.4%，樓庫1.62億平方米，占15.6%，平房庫6.02億平方米，占58%（數據來源：中倉協《2018中國倉儲行業白皮書》）。（注：這一數據與其它數據來源有出入，但不影響本文論點）。
如果要將中國現有倉庫做一個統計的話，有很大部分的倉庫是傳統倉庫（B類倉庫和C類倉庫）。他們的特點包括幾個方面：1 面積都比較??；2 消防不符合規范，很少采用自動噴淋系統；3 很多樓庫層高很低，層數很多；4 外圍道路狹窄，站臺不符合要求（尤其是適應要求）；5 自動化程度很低或基本沒有。這一部分倉庫改造的需求旺盛。
當然，除了上面講的傳統倉庫要改造成為現代倉庫外，還有很多其它的原因，如業務發生變化就是一個經常遇到的問題。此外，設備老化需要更新也是原因之一。更多的情形還包括租賃的倉庫本來就是一個空倉庫或廠房，一旦投入使用，就面臨進行改造的問題。
無論多少種情形，有一點是沒有變化的：就是倉庫的基礎建設——土建和建筑已經完成，改造只能在現有基礎上進行。這與新建倉庫是截然不同的。
有一種觀點需要澄清：并非只有傳統的倉庫需要改造，幾乎所有的倉庫都有改造的需求，只是程度不同而已。
還有一種觀點需要澄清，并非新建的倉庫就是符合現代物流要求。事實上，很多新建倉庫是傳統倉庫。決定倉庫性質的并非是其建設時間，而是倉庫的建筑形式、設計的作業流程、以及采用的技術和裝備、采用的管理方式等。
倉庫改造并非可以隨心所欲?？陀^的說，改造一個倉庫比新設計一個倉庫難度要大，這是由于改造倉庫的很多前提條件已經不可更改。也正是如此，人們對改造倉庫的期望也不像新建倉庫那么高。但如果真是這樣的話，就大錯特錯了。我認為改造倉庫同樣要按照更高的要求去執行，絕不能湊合將就，只有這樣，才能體現改造的價值和意義。
2、一個好物流中心的標志
關于這個問題，幾年前我專門寫了一篇文章進行論述，現摘要如下：
1選址要合理
物流系統的改造，對于選址已經沒有意義了。但關于選址的一些話題，仍然對選擇倉庫的用戶有效。這些話題包括：方位、道路、網點、租金、停車場地等。對于要租賃倉庫的企業來說，選擇什么倉庫形式也是非常重要的，如單層庫還是多層庫，是否有標準站臺和雨棚。一般情況下，單層庫要優于多層庫，有站臺要優于無站臺。在特定情形下，單層庫的空間利用率要大大高于多層庫（同樣的面積下，至少有20~30%的提升），并且還有減少樓層運輸帶來的便利。
2設計要符合規范，并因地制宜
庫房的設計首先是要符合設計規范，尤其是消防規范，有些違規建筑，不符合基本的設計規范和要求，會有很大的麻煩。此外，對于停車場的寬度要特別重視，而基礎承載，尤其是多層樓庫的承載能力，直接與未來的使用效果有關。有些年代比較久的倉庫，基礎和樓面承載能力很低，將會對使用產生很多限制。除此之外，配電也很重要。現代倉庫會比傳統倉庫配置更多的自動化設備，因此配電一定要夠。
此外，還要因地制宜，改造電梯（如果是多層庫），倉庫門（如果允許的話），以及其它一些方面的內容。
因為庫房已經建成，建筑結構難以做大幅度的更改。因此，改造要因地制宜，切不可不切實際，紙上談兵。
3設備選型要合適
選擇合適的設備，對于倉庫的改造尤其重要。切忌生搬硬套，要充分考慮到樓層、柱網、層高等客觀條件的限制，選擇最為恰當的技術與設備。
關于倉儲設備，有很多種類。典型的包括自動化立體庫、輸送機、分揀機等，此外，還貨到人揀選系統、AGV、機械手等設備，應根據實際要求進行選用。
改造庫與新建庫不同，對設備的需求也不同。這一點要特別注意。
4信息系統要符合業務需求
信息系統包括WMS，WCS以及TMS等，是現代物流系統的核心。選擇什么樣的軟件，主要要考慮軟件的成熟度和適應性。不成熟尤其是不穩定的物流軟件是沒有價值的。一定要選擇專業的軟件系統，并輔助高素質的實施團隊，兩者缺一不可。
5系統要有一定的適應性
改造庫不同于新建庫，很多條件已經限制了，設計只能從現有條件出發，尋求比較好的結果。但不可否定的是，即使是改造設計，也一定要有清晰的目標。如果目標不是十分清晰，則應該充分論證。評估一項設計是否合理，其適應性指標是非常重要的。
6要有一定的先進性（預見性）
一項好的設計，不僅是在滿足現有的需求，而是應滿足未來的需求。所謂的先進性，在一定程度上講，就是滿足未來的需求。
設備是無所謂先進不先進的，對一項新的技術而言，適用就是先進，不適用就不是先進的。
最壞的結果就是，項目還沒有完成，就已經不適合了。
一個好的物流中要符合美學的要求，這是最高的境界。
3、現代物流與傳統物流的根本差異
倉庫改造與升級的目標，就是要將現代物流理念導入到設計之中。那么，什么是現代物流，它與傳統物流的差異是什么呢？
從理論上講，現代物流理念與傳統物流理念并沒有明確的界限。如果硬要理出一個頭緒，我們可以從以下幾個方面去體會：
其一是業務本身發生了巨大變化。一個最為明顯的變化是以前的業務呈現出品規少，數量大，拆零少的特點，幾乎沒有toC的業務；而現在則是海量的品規，每個品規下數量減少，拆零量變得很大，隨著電子商務的快速發展，toC的業務占比非常大。這一趨勢是逐步演變的，并且將持續下去。反映到倉庫設計，我們看到拆零和分揀成為最大的問題，將有更多的自動化設備被發明出來，用于解決拆零和分揀的問題。
其二是基礎技術發生了重大變化。科學的發展，會全面驅動社會的需求的升級，進而影響到各個領域。從物流領域來看，網絡技術、自動控制技術和計算機技術是顛覆整個行業的技術。傳統物流與現代物流的分水嶺，如果存在的話，應該就是這些技術的全面應用所導致的。今天我們看物流，如果離開了網絡、計算機和數據庫，將是不可想象的。20年前，我們為什么沒有電子商務，主要也是由于網絡和計算機還不發達，不足以支撐電子商務的需求。同樣，目前火熱的“貨到人”揀選技術，在20年前為什么沒有被發明，也是由于很多基礎技術不能支撐這種需求。同時，我們也可以預見，隨著大數據、無人機、AGV、以及5G通訊技術的逐步應用，物流自然會呈現出與現在完全不同的形態。
其三是市場需求和市場競爭發生了巨大變化，企業不得不采用現代物流技術。在市場經濟環境下，為什么要反對壟斷？從社會學的方面看，可能會關心壟斷對公平競爭和分配帶來的負面影響，但從科技發展角度看，壟斷會阻礙技術的進步，這才是關鍵所在。柯達公司是一個典型的例子，據說其在80~90年代即已經發明了數碼相機，但因為其當時的壟斷地位，并不能激發它的危機意識，從而錯失良機，令人惋惜。物流市場是一個充分競爭的市場，企業只有不斷創新，才有可能逃脫被淘汰的命運。也正是意識到這一危機的緊迫性，物流企業加強向現代物流的轉型，乃是發自內心的需求。
最后是政策和法律法規發生了重大變化。以消防規范為例，在過去20年間，已經修訂了多次，有些發達地區，如上海，還針對自身發展情況制定了相應的法規。事實上，消防法規的修訂，大大放寬了關于物流中心倉庫面積與防火分區面積的限制，既反映了現代物流的需求，也是對現代物流特性有別于傳統物流的反饋。
4、消防問題
單獨說一下消防問題。
傳統倉庫一般都是按照老的設計規范設計的。倉庫改造中，不可避免要拆除一些隔墻，或打通樓板，或在墻上開洞、開門，以及增加一些自動化設備等，因此，勢必存在二次消防報批的問題。
目前我國的倉庫系統中，關于消防問題，執行的是老倉庫按照老規范，新倉庫按照新規范的政策，因此，改造后的倉庫，一般要求仍然按照老規范進行驗收。當然也可以按照新的消防規范進行驗收，但會出現消防配套措施不符合規范的問題。比如消防栓布置和數量，以及水池容量等。由于倉庫面積一般都比較大，所以新建的幾乎所有倉庫中，安裝自動噴淋已經是標準配置。但有些老倉庫卻沒有這樣做。如果要改造的話，還是有些麻煩的。
有關物流建筑執行的規范如下：
新規范：
《物流建筑設計規范》GB 51157-2016；
《建筑設計防火規范》GB50016-2014；
老規范：
《建筑設計防火規范》GB50016-2006；
《上海市大型物流倉庫消防設計若干規定》（2006）
此外，還有更老的規范，在此不再贅述。
設計者應熟讀以上規范，明確新老規范之間的差異，以達到靈活運用規范的目的。關于這方面的知識，設計院一般比較清楚。
5、設計與施工中應注意的事項
1）土建方面：
凡是牽涉到開門、開洞的情況，均應與原土建設計部門取得聯系，不得擅自做主。不能對原有建筑的基礎和結構進行根本性改變。
牽涉到防火分區改變的或對防火分區面積進行改變的，應重新進行消防報批。
沒有自動噴淋系統的應加裝自動噴淋系統，消防水池要根據實際設計量進行配置
2）設備安裝：
除開門和開洞外，增加貨架設備有時也會影響到消防報批問題（如高層貨架、閣樓貨架、立體庫等）。
大型設備安裝還涉及到吊裝問題，應妥善選擇吊裝位置，此外，還要考慮道路和安裝孔洞等問題的影響。
自動化設備需要更大的用電負載，需按實際需要進行擴容。
有些設備（如機械手），需要對建筑局部進行加固，應在計算的基礎上，選擇合適的方法進行。
3）系統接口：
站臺與停車場：這一部分是非常難以改造的部分。因為有很多的老庫房根本沒有設計站臺，而且停車位空間狹小，難以改造。但作為現代物流系統來說，這一點其實非常重要。其實也是整個系統能否達到設計目標的重要組成部分。
門：重新開門是必要的。除此之外，還包括位置的調整以及門的尺寸調整。
載荷：基礎承載能力應符合設計要求。有時樓面承載能力達不到要求，如果不能加固，則智能修改設計方案。
網絡：現代倉庫要求有覆蓋全場的網絡，這是許多老倉庫不具備的條件。因此，網絡改造非常重要。
交叉施工：有時存在交叉施工問題。尤其是部分改造的項目，還要面臨施工與業務的沖突。這是改造的困難點之一。
系統切換：新業務的切換是比較容易實施的情況，但如果情況不是這樣，搬遷與系統切換就顯得非常關鍵。要對此保持足夠的重視。
4）其它方面
房屋的使用壽命與設備的選擇：設備的使用壽命。如一些老舊倉庫的使用壽命已經接近設計值，這時就不宜選擇高度自動化的設備，而應該尋求與之匹配的設備。如可拆遷、可移動的設備等。
重建與改造的選擇：要兼顧短期效益與長期效益。有時雖然新建庫需要很多手續，但也不失為一種選擇。主要決策依據是效率和效益。為此，應進行認真的分析。
6、運營管理與不斷完善
最后回到一個根本問題：倉庫運營管理與不斷完善。
一個倉庫或物流中心的兩個重要生命周期，一個是建設期，另一個是使用維護期。一般情況下，建設期一般為1~3年，少數可能會更短或更長一點；而使用維護期一般達到10年以上，少數更是長達幾十年。因此，可以說，物流中心的使用維護時間更長，或者說更為重要。
如何建設好一個物流中心，不僅是集成商的問題，也是用戶團隊的問題。選擇專業的高水平的集成商固然非常重要，但如果用戶團隊不能清楚表達自身需要，不能識別好的方案和差的方案，不能區分好的設備和差的設備，不能積極配合集成商，那結果也是不會好的。
一個合格的用戶管理團隊，首先應具有專業水平，要掌握好物流系統的基本原理和基本流程，要正確理解物流系統的設計思想和嚴格執行系統的使用規范，要正確處理日常的業務和問題。總之，既要靈活機動，又要謹守規范。目前我國物流管理人才極其缺乏，其中一個重要原因是沒有高水平的培訓機構，沒有一個專業的評價手段。有限的人才當中，也是良莠不齊，從客觀上影響了現代物流系統的正常運轉。因此，如何選擇一個合格的管理團隊，對企業來說非常重要。
此外，如何用好一個物流系統，不僅是管理團隊的問題，而且也是最高管理者的問題。一種錯誤的想法是不肯花錢對物流系統進行維護和不斷完善?？陀^上，一方面是沒有一個物流中心是十全十美的，總有一些缺陷和不足；另一方面就是，隨著時間的推移，需求會不斷發生變化，因此，不斷對物流中心進行改造完善，是必不可少的。
對于一個自動化系統，長期的維護保養是保證其正常工作的前提。越是復雜的系統，其維護費用越高?？上У氖?，這個簡單道理，卻并不為每個企業所接受。
