近期，一家管理資產(chǎn)規(guī)模超1200億美元的中國企業(yè)，被傳正在尋求赴美上市。

　　今年3月2日，有媒體援引知情人士的消息稱，普洛斯已經(jīng)以保密方式申請(qǐng)投資業(yè)務(wù)在美國進(jìn)行IPO，募資金額約為20億美元。普洛斯計(jì)劃最早在今年上半年將旗下的基金管理業(yè)務(wù)上市成功。

　　普洛斯這個(gè)名字透著濃濃外國味的公司，不太為大眾所知，但它是在一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域做到了全球第一的企業(yè)，如今更是一頭管理資產(chǎn)規(guī)模在1200億美元以上的“巨無霸”，看似身披外國衣，但如今已流淌著中國公司的血液。

　　2019年6月，普洛斯與美國的黑石集團(tuán)完成了一筆金額為187億美元的資產(chǎn)交易，而這個(gè)資產(chǎn)包恰恰是五年前普洛斯以81億美元從黑石手中買來的，一買一賣，短短幾年，普洛斯就大賺了100多億美元。

　　那么，普洛斯到底是一家怎樣的公司？為何說它如今流淌著中國公司的血液？這中間經(jīng)歷了哪些波動(dòng)？在一眾中企紛紛選擇赴港或者是回港上市的形勢(shì)下，普洛斯為何“特立獨(dú)行”地赴美上市？

　　一、“前世今生”

　　1991年，一家名為Security Capital Industrial Trust（SCI）的信托公司在美國科羅拉多州的首府丹佛成立，這家公司即普洛斯的前身。

　　最初，這家信托公司的投資領(lǐng)域尚比較多元化，既包括工業(yè)地產(chǎn)，也涵蓋購物中心和寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。但對(duì)于地產(chǎn)運(yùn)營公司來說，空置率是尤為關(guān)鍵的指標(biāo)，它的數(shù)據(jù)高低直接關(guān)系到公司投資能否產(chǎn)生良性的現(xiàn)金回報(bào)。在經(jīng)過反復(fù)斟酌后，1998年7月，高層將公司名字改成了如今的普洛斯，并專注于當(dāng)時(shí)美國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下需求量很大的物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　更名之后的普洛斯趕上了彼時(shí)席卷全美的REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）發(fā)展熱潮，公司增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，于1994年在紐交所掛牌上市。登陸資本市場(chǎng)的普洛斯一方面借助資本的力量不斷并購其他公司來壯大自己，一方面依托美國跨國企業(yè)在全球的擴(kuò)張，來延伸自己的業(yè)務(wù)觸角。

　　1997年，普洛斯分別在墨西哥和荷蘭兩國內(nèi)建立了物流倉儲(chǔ)設(shè)施；2002年，應(yīng)最大客戶DHL的要求，普洛斯登陸日本，為DHL在日本定制開發(fā)物流園區(qū)，由此進(jìn)入了亞洲市場(chǎng)；2003年，普洛斯正式在中國上海成立了地區(qū)總部，開始了在中國的發(fā)展，后于2005年為聯(lián)合利華定制開發(fā)了在中國的物流園區(qū)，進(jìn)一步拓展了中國區(qū)的業(yè)務(wù)。

　　不過隨著2008年世界金融危機(jī)的爆發(fā)，普洛斯的擴(kuò)張步伐被按下了暫停鍵。新落成物業(yè)招租不利、新地產(chǎn)基金募集不順，幾十億美元的資產(chǎn)無法完成有效周轉(zhuǎn)，只能由物業(yè)管理部分代持。負(fù)債率迅速攀升、投資者信心不足、股價(jià)持續(xù)下跌，普洛斯的股價(jià)最低曾跌至只剩其每股凈資產(chǎn)的10%。

　　在這樣的形勢(shì)下，普洛斯選擇了賣身自救。2008年12月24日，普洛斯將全部中國資產(chǎn)出售給了新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“GIC”），GIC又與原普洛斯中國管理團(tuán)隊(duì)合資成立了SMG基金管理有限公司，負(fù)責(zé)這些資產(chǎn)未來的運(yùn)營事務(wù)。

　　然后在這些年的發(fā)展過程中，普洛斯先后與AMB安博置業(yè)合并、掛牌新加坡的新交所主板上市、將業(yè)務(wù)拓展至了全球的近120座重要城市、擁有并管理近5500萬平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施，直到數(shù)年前，普洛斯開始成為一家純正的中國公司。

　　2017年，由萬科集團(tuán)領(lǐng)銜的“中國財(cái)團(tuán)”以116億美元（約合790億人民幣）收購了普洛斯。其中五大財(cái)團(tuán)的持股比例分別為：萬科集團(tuán)21.4%、厚樸投資21.3%、高瓴資本21.2%、普洛斯管理層21.2%、中銀投資15%，普洛斯自此從新加坡交易所退市。

　　二、財(cái)富“秘籍”

　　作為全球范圍內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的巨頭，普洛斯玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金的方式堪稱令人眼花繚亂，這一點(diǎn)也使其成為國內(nèi)包括萬科旗下的萬緯物流、合生和宇培等有意于做工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商所曾試圖效仿的對(duì)象。

　　拆解普洛斯的商業(yè)模式和盈利之道，可發(fā)現(xiàn)普洛斯的本質(zhì)是地產(chǎn)而非物流商。金融專家杜麗虹曾撰文分析過：通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財(cái)務(wù)杠桿的基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率可達(dá)到10倍。更重要的是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤(rùn)，所以可將投資回收期從10年以上縮短至2-3年。

　　同時(shí)，快速回籠的資金又被用于新項(xiàng)目開發(fā)，待項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成以物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理所構(gòu)成的一個(gè)閉合循環(huán)，這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動(dòng)了普洛斯以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，并實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營，在這種模式下，普洛斯的實(shí)際控制資產(chǎn)年均增幅可達(dá)到22%。

　　從普洛斯的年報(bào)中也可看出，普洛斯將旗下業(yè)務(wù)分為了三大塊，分別為物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)和基金管理業(yè)務(wù)。物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)是后兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，某種意義上，它扮演的是“產(chǎn)品生產(chǎn)者”的角色，生產(chǎn)出的產(chǎn)品質(zhì)量高低直接就體現(xiàn)為物流園區(qū)項(xiàng)目的質(zhì)量高低。

　　承接開發(fā)后的運(yùn)營業(yè)務(wù)是普洛斯的“現(xiàn)金牛”。從普洛斯的業(yè)務(wù)收入比例來看，由物業(yè)管理運(yùn)營業(yè)務(wù)所提供的租金收入占據(jù)收入的主要部分，約占總收入的80%。

　　而基金業(yè)務(wù)則是讓整個(gè)閉環(huán)可以在更大程度上更有效率地運(yùn)轉(zhuǎn)起來，這也是促使普洛斯能夠完成一次“蛇吞象”式收購的重要條件。

　　2014年，彼時(shí)的普洛斯進(jìn)入美國市場(chǎng)，以80億美元從黑石手中收購了IndCor，在一年時(shí)間內(nèi)便成為美國第二大物流地產(chǎn)公司。有媒體披露：當(dāng)時(shí)普洛斯的實(shí)際投入僅為6億美元，但普洛斯先是以6億美元撬動(dòng)了90%的基金資本，再加上50%的杠桿，IndCor就這樣被收入囊中了。

　　除了可以在資本市場(chǎng)上融資，普洛斯旗下還管理著不少基金，再包括銀行信貸方面的支持，這些都為普洛斯不斷攻城略地提供了加持。查閱公司官網(wǎng)可知，普洛斯目前管理著包括中國物流基金、中國收益增值基金、中國收益基金等在內(nèi)的14家基金，這些基金資產(chǎn)管理規(guī)模超1300億元。

　　三、逆勢(shì)而為

　　今年3月8日，美國證券交易委員會(huì)（SEC）將五家中國ADR納入“臨時(shí)退市清單”，包括百濟(jì)神州、百勝中國、再鼎醫(yī)藥、盛美半導(dǎo)體與和黃醫(yī)藥。緊接著，3月10日，在美的中概股全線暴跌，中概股指數(shù)整體下挫5.23%，其中京東跌18.90%、愛奇藝跌18.78%、拼多多跌16.35%……

　　不僅如此，受制于地緣政治沖突等宏觀因素，中概股在2021年整體表現(xiàn)都欠佳，在這種形勢(shì)下，很多企業(yè)紛紛赴港或者回港上市，而普洛斯看起來卻逆勢(shì)而動(dòng)，依然“執(zhí)著”地將其投資業(yè)務(wù)推向美股，原因何在呢？

　　首先，根據(jù)國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)，私募機(jī)構(gòu)尚不能在中國內(nèi)地的主板上市，只能掛牌新三板。2014年，九鼎投資成功登陸新三板，成為首家在內(nèi)地上市的私募機(jī)構(gòu)。九鼎投資上市成功吸引到很多私募機(jī)構(gòu)沖刺上市，次年，包括天圖投資、硅谷天堂和同創(chuàng)偉業(yè)等在內(nèi)的國內(nèi)幾十家PE紛紛掛牌新三板。

　　但私募機(jī)構(gòu)紛紛上市也制造了不少隱患，如頻繁融資背后的取向就曾頗受市場(chǎng)質(zhì)疑，于是2015年底，證監(jiān)會(huì)叫停了私募基金管理機(jī)構(gòu)在新三板的掛牌和融資。雖然半年后的2016年6月，審核的閘門又開了，但是審核標(biāo)準(zhǔn)明顯變嚴(yán)，這使得國內(nèi)的PE將港股和美股作為自己登陸目標(biāo)。

　　其次，私募機(jī)構(gòu)在國外上市已成為一件稀松平常的事情，頭部私募機(jī)構(gòu)看似也頗受資本青睞。2007年，黑石登陸納斯達(dá)克，創(chuàng)了彼時(shí)美股近五年來規(guī)模最大IPO的紀(jì)錄，如今市值為818.5億美元；今年1月，TPG也正式登陸納斯達(dá)克，上市首日，收盤時(shí)的股價(jià)獲得了超15%的漲幅，如今市值為89.29億美元。

　　最后，普洛斯早在2017年就被包括厚樸投資、高瓴資本和中銀投資等在內(nèi)的知名投資機(jī)構(gòu)私有化，其上市動(dòng)作背后或潛藏著這些投資機(jī)構(gòu)的退出需求。

　　不過對(duì)于股權(quán)投資類機(jī)構(gòu)來說，上市雖然可以拓寬其募資渠道、降低融資成本，但因?yàn)楹芏郟E機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)具有波動(dòng)性大的特征，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也較弱，所以二級(jí)市場(chǎng)一般不會(huì)對(duì)PE機(jī)構(gòu)給出太高的估值，公司股價(jià)后續(xù)走勢(shì)也大多表現(xiàn)平平。至于赴美上市的普洛斯屆時(shí)會(huì)獲得資本市場(chǎng)怎樣的反饋，可以拭目以待。