一、倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況典型調(diào)查

　　根據(jù)中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)對(duì)60個(gè)大型會(huì)員單位的統(tǒng)計(jì)，2011年樣本倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況基本良好，但也有一些不穩(wěn)定因素。主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成情況：

　　1．預(yù)計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入280億元，比上年增長(zhǎng)16%，利潤(rùn)5.83億元，增長(zhǎng)35%。貨物吞吐量8281萬(wàn)噸，比上年減少60萬(wàn)噸，社會(huì)平均庫(kù)存期末462萬(wàn)噸，比上年減少9萬(wàn)噸；貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)為8.96次，比上年下降0.64次，庫(kù)房空置率1.5%，比上半年增加1.2個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)貨市場(chǎng)席位出租率為89%，下降7個(gè)百分點(diǎn)。

　　2.倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要特點(diǎn)

　　一是下半年業(yè)務(wù)量下降幅度較大。由于制造業(yè)增速下滑和貨幣政策偏緊的影響，致使采購(gòu)數(shù)量下滑。加上大宗商品價(jià)格上漲和波幅過(guò)大，使許多貿(mào)易商在等待觀望，直接影響到生產(chǎn)資料如鋼材、有色、塑料等的流通量。尤其在8月份之后，庫(kù)存物資明顯減少。上海、廣州等沿海地區(qū)，貨物吞吐量下降幅度高達(dá)15-22%。

　　二是貨物周轉(zhuǎn)次數(shù)放慢。2011年為8.96次，比2008年的9.5次、2009年的9.25次、2010年的9.6次低了0.54、0.29和0.64次。意味著貨物流通放慢、在庫(kù)時(shí)間延長(zhǎng)和資金周轉(zhuǎn)不靈活。

　　三是倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成和收入構(gòu)成發(fā)生重大變化。庫(kù)房業(yè)務(wù)收入超過(guò)貨場(chǎng)業(yè)務(wù)收入，比上年增長(zhǎng)26%，而貨場(chǎng)業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。說(shuō)明客戶(hù)對(duì)庫(kù)房的需求增加，對(duì)露天貨場(chǎng)的需求減少。這或許會(huì)成為一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　四是鐵路運(yùn)輸業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)43%，大大高于以往年份。在公路運(yùn)輸受道路通行費(fèi)、油耗、亂罰款等因素的影響下，越來(lái)越多的客戶(hù)選擇了鐵路運(yùn)輸。但也有一些企業(yè)反映，鐵路部門(mén)的運(yùn)力申請(qǐng)依然很難得到批準(zhǔn)，取送車(chē)費(fèi)逐年增高，影響企業(yè)使用鐵路的積極性。

　　五是電子商務(wù)物流、電視購(gòu)物物流對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求增長(zhǎng)。一些倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)已在與京東商城等單位合作，提供電商物流服務(wù)。中儲(chǔ)沈陽(yáng)公司為遼寧電視購(gòu)物提供倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)，每天分發(fā)1.2萬(wàn)件商品。

　　六是金融物流業(yè)務(wù)增長(zhǎng)38%，低于往年的增長(zhǎng)速度，但依然屬高速增長(zhǎng)。2011年該項(xiàng)業(yè)務(wù)尚未出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)事件。主要得益于管理力度的加大和客戶(hù)選擇的優(yōu)化。

　　二、2011年倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)重要事件及影響

　　1．國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)38號(hào)文，《關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見(jiàn)》中多處條文與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)有關(guān)。主要包括：結(jié)合增值稅試點(diǎn)，盡快研究解決倉(cāng)儲(chǔ)、配送和貨運(yùn)代理等環(huán)節(jié)與運(yùn)輸環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅稅率不統(tǒng)一的問(wèn)題；研究完善大宗商品倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施用地的土地使用稅政策。既要促進(jìn)物流企業(yè)集約使用土地，又要滿(mǎn)足大宗商品實(shí)際物流的需要；加大對(duì)物流業(yè)的土地改革支持力度。科學(xué)制定全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，…對(duì)納入規(guī)劃的物流園區(qū)用地給予重點(diǎn)保障；明確物流業(yè)類(lèi)別；整合物流設(shè)施資源；加大對(duì)物流業(yè)的投入。加快推動(dòng)適合物流企業(yè)特點(diǎn)的金融產(chǎn)品和服務(wù)方式的創(chuàng)新、積極探索抵押或質(zhì)押等多種貸款擔(dān)保方式，進(jìn)一步提高對(duì)物流企業(yè)的金融服務(wù)水平。將對(duì)我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展有重要影響。

　　2．城市驅(qū)趕倉(cāng)庫(kù)的速度加快。幾乎所有大中城市都在擴(kuò)容，以城市總體規(guī)劃變更、組建新區(qū)、經(jīng)濟(jì)區(qū)等方式擴(kuò)大城市規(guī)模，各省會(huì)城市、重要節(jié)點(diǎn)城市都在進(jìn)行新城建設(shè)。其主要原因是人口聚集、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度快，原有土地已經(jīng)無(wú)法容納社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，也有政績(jī)考核、政績(jī)工程、土地財(cái)政的驅(qū)使。這就使大批倉(cāng)庫(kù)被規(guī)劃掉，在此情形下，一部分倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)改行，將土地開(kāi)發(fā)了事；一部分倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)被迫外遷。而外遷又沒(méi)有足夠的倉(cāng)儲(chǔ)用地供給，或者因?yàn)橥恋貎r(jià)格連年攀升而無(wú)力重建。據(jù)中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)調(diào)查，大約有40%的企業(yè)已經(jīng)或在今后幾年中遇到搬遷問(wèn)題。

　　3．集約節(jié)約使用土地和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)大量用地的矛盾更加突出。從國(guó)家土地控制的情況看，18億畝耕地的紅線已經(jīng)逼近。2008年，耕地?fù)碛辛?8.257億畝，而建設(shè)用地的需求逐年增加，2010年批準(zhǔn)建設(shè)用地48.45萬(wàn)公頃，是2003年的9倍多。而倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)是占用土地較多的行業(yè)。貨物或堆存或貨架都是有一定限度的。目前許多物流園區(qū)，其土地都尚在規(guī)劃和等待土地指標(biāo)之中。土地成本上漲速度快。根據(jù)國(guó)土資源部的公報(bào)，2008年我國(guó)出讓土地16萬(wàn)公頃，總價(jià)9600億，平均600元/㎡；而2010年出讓土地29.15萬(wàn)公頃，總價(jià)2.71萬(wàn)億元，平均926.3元/㎡，價(jià)格上升50%以上。2010年工業(yè)用地平均地價(jià)為629元/㎡，合41.95萬(wàn)元/畝。倉(cāng)儲(chǔ)地價(jià)的升高，增高了倉(cāng)儲(chǔ)成本，從而提高了倉(cāng)儲(chǔ)租金。北京、上海、廣州、深圳高等級(jí)倉(cāng)庫(kù)租金分別達(dá)到1.1元、1.2元、1.3元、1.4元/平米天。

　　4．物流園區(qū)建設(shè)熱情高漲，但由于地方政府在容積率、投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)、就業(yè)人員等四個(gè)方面提出較高的要求，物流企業(yè)拿地的黃金時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。自2003年國(guó)家發(fā)出清理整頓物流園區(qū)的文件后，物流園區(qū)經(jīng)歷了空前的重視和發(fā)展。其發(fā)展的主要原因：一是物流園區(qū)是充分綜合使用土地和物流設(shè)施的形式，有客觀的物流需求；二是土地稀缺、升值潛力巨大。任何業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率都無(wú)法和土地升值率相比。同時(shí)，土地資本化后，企業(yè)的資產(chǎn)總額會(huì)成倍增加，信用等級(jí)大幅度提升；三是物流園區(qū)成為政府的抓手。三十年來(lái)各種各樣的園區(qū)經(jīng)濟(jì)給當(dāng)?shù)卣畮?lái)GDP增長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn)。物流有可能成為下輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。所以幾乎各地政府都在把物流業(yè)規(guī)劃為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在土地緊缺和GDP考核以及財(cái)政支出的壓力下，政府在招商時(shí)規(guī)定了招商條件，比如投資強(qiáng)度每畝150萬(wàn)元以上，每年稅收在20萬(wàn)元/畝以上，建設(shè)容積率大于2等。土地取得成本和使用成本高漲與倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)微利的矛盾突出。倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)營(yíng)業(yè)稅從5%降到3%是舉手之勞，但與增值稅改革捆在一起時(shí)，又讓我們開(kāi)始了漫長(zhǎng)的等待。如果不開(kāi)展增值服務(wù)，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)的收入利潤(rùn)率大約只有2.5%，資產(chǎn)利潤(rùn)率不到1%。而營(yíng)業(yè)稅為5%，房產(chǎn)稅12%，所得稅25%，能用于積累的資金很少。至此，我們就會(huì)明白倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)期待土地升值愿望有多么強(qiáng)烈。這就是不賺錢(qián)也要占地的怪現(xiàn)象。這些條件驅(qū)使物流園區(qū)向商貿(mào)園區(qū)、總部園區(qū)方向發(fā)展。

　　5．普洛斯等國(guó)際物流地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大。2010年10月18日在新加坡上市后，普洛斯(中國(guó))收購(gòu)深基地19.9%的股權(quán)，成為其第二大股東；收購(gòu)了傳化物流60%的股份、維龍物流90%股權(quán)、宇培集團(tuán)49%的股權(quán)、中國(guó)航港發(fā)展限公司53%的股份，連下五城，戰(zhàn)果頗豐。一是擴(kuò)大了實(shí)物資產(chǎn)的份額，伸出了更多的購(gòu)地觸角；二是擁有一支物流運(yùn)營(yíng)的隊(duì)伍。中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)第一的位置已牢牢站穩(wěn)。

　　三、2012年倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)展望

　　1．倉(cāng)儲(chǔ)與運(yùn)輸配送企業(yè)的融合趨勢(shì)。根據(jù)我們對(duì)34家五A級(jí)物流企業(yè)和33家兩業(yè)聯(lián)動(dòng)示范企業(yè)的調(diào)查，有64家企業(yè)擁有自己的倉(cāng)庫(kù)和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)。同時(shí)大型電子商務(wù)公司如阿里巴巴、京東商城等都在大規(guī)模建設(shè)自有庫(kù)房；快遞企業(yè)和網(wǎng)絡(luò)性運(yùn)輸企業(yè)也在建設(shè)自己的貨物集散中心。越來(lái)越多的物流活動(dòng)需要在倉(cāng)庫(kù)中進(jìn)行，筆者曾統(tǒng)計(jì)過(guò)上述67家企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)項(xiàng)目，多達(dá)40多項(xiàng)。此外，特種倉(cāng)庫(kù)的需求量也會(huì)增加，如冷庫(kù)、醫(yī)藥、化工危險(xiǎn)品、煤炭、食品類(lèi)倉(cāng)庫(kù)等。

　　2．物流中心和物流園區(qū)的布局將會(huì)調(diào)整和規(guī)范。這是因?yàn)椋阂环矫媸俏覈?guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整變化較大，中西部物流增速加快：另一方面大宗商品的流量和流向及貨品結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，使物流設(shè)施也相應(yīng)變化。但無(wú)論何種變化，都需要認(rèn)真解決物流園區(qū)科學(xué)規(guī)劃問(wèn)題，園區(qū)規(guī)模應(yīng)該與其承擔(dān)的功能相匹配，物流園區(qū)的選址應(yīng)該與綜合運(yùn)輸體系結(jié)合在一起。當(dāng)前最大的危險(xiǎn)是借發(fā)展物流園區(qū)的名義造城，不顧實(shí)際需要蓋高樓，建大廈，辦市場(chǎng)，造酒店。基礎(chǔ)物流設(shè)施建設(shè)被忽視，鐵路專(zhuān)用線已從1.8萬(wàn)條減少到9700條，能進(jìn)行海鐵聯(lián)運(yùn)的碼頭屈指可數(shù)，公路主樞紐規(guī)劃早落實(shí)少，值得擔(dān)憂(yōu)。

　　3．倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)將進(jìn)入高技術(shù)時(shí)代。一是更廣泛應(yīng)用信息技術(shù)，增加計(jì)算機(jī)應(yīng)用的覆蓋面；二是更廣泛使用機(jī)械化、自動(dòng)化的裝卸搬運(yùn)技術(shù)和分揀技術(shù)。這是因?yàn)槿肆Τ杀境掷m(xù)上升，必需用機(jī)械化、自動(dòng)化、信息化來(lái)取代人力。同時(shí)貨物的精細(xì)化，要求設(shè)備和作業(yè)的精細(xì)化，以提高效率和準(zhǔn)確度。三是引進(jìn)和應(yīng)用先進(jìn)的倉(cāng)儲(chǔ)管理技術(shù)，如看板管理、精益管理、持續(xù)改進(jìn)、平衡記分卡等。當(dāng)前一個(gè)時(shí)期，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，也同樣是物流設(shè)施調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)整好了，會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)有促進(jìn)作用，調(diào)整不好將會(huì)拖經(jīng)濟(jì)的后腿。畢竟物流成本過(guò)高，物流布局不當(dāng)會(huì)加大物流成本，從而會(huì)增加商品流通費(fèi)用，推高物價(jià)，造成浪費(fèi)。

　　4．商貿(mào)與物流的融合趨勢(shì)。一是物流企業(yè)更加主動(dòng)為商貿(mào)企業(yè)服務(wù)，二是越來(lái)越多的商貿(mào)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入物流領(lǐng)域，比如廈門(mén)建發(fā)，象嶼集團(tuán)、開(kāi)灤物流等；也有越來(lái)越多的物流企業(yè)開(kāi)展商貿(mào)活動(dòng)，如中鐵物資、廈門(mén)嘉晟等。商貿(mào)企業(yè)做物流，可以增加服務(wù)功能，爭(zhēng)取更多客戶(hù)，保證貨物安全。物流企業(yè)做貿(mào)易，可以充分利用資源，增加信貸額度，分得商業(yè)利潤(rùn)。但也有專(zhuān)家擔(dān)心，商貿(mào)與物流一體化會(huì)降低專(zhuān)業(yè)化的高效率。

　　5．倉(cāng)儲(chǔ)物流與制造業(yè)聯(lián)動(dòng)。根據(jù)發(fā)改委運(yùn)行局的聯(lián)動(dòng)案例分析，兩業(yè)聯(lián)動(dòng)的廣度、深度都有較大進(jìn)展。聯(lián)動(dòng)的模式主要有：入廠物流、采購(gòu)物流、銷(xiāo)售物流、加工、組裝、質(zhì)押融資、巡回取貨、調(diào)達(dá)物流、項(xiàng)目總包、區(qū)域總包等。有許多物流企業(yè)還與制造業(yè)合資成立物流公司，為原廠提供專(zhuān)業(yè)化物流服務(wù)。

　　6．公共物流區(qū)和租地建庫(kù)的模式將被重視。在廣東等建設(shè)土地稀缺地區(qū)，已出現(xiàn)了租地建庫(kù)的趨勢(shì)。即土地所有者不再將土地50年使用權(quán)一次性出讓給物流企業(yè)，而是采取土地租賃方式，租期一般在20年之內(nèi)，租金每年支付。這樣做的好處是土地利用靈活適應(yīng)了城市發(fā)展的需要，減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，物流企業(yè)一次性支出成本降低等，但也使物流企業(yè)的投資缺乏安全感和長(zhǎng)期性。有關(guān)部門(mén)應(yīng)研究完善公共物流區(qū)和租地建庫(kù)并行的方案，即在適合建物流設(shè)施的地區(qū)規(guī)劃物流園區(qū)，土地屬?lài)?guó)有，用途為物流，企業(yè)可租地建庫(kù)，租期為30年，租金每月或每年支付。到期時(shí)原租地企業(yè)優(yōu)先續(xù)租。并規(guī)定：土地只能用于物流活動(dòng)，不允許隨便改變用途，不允許轉(zhuǎn)租，物流設(shè)施占地面積需超過(guò)用地面積的50%，這樣的好處是使城市擁有較為長(zhǎng)期的物流用地和物流設(shè)施，減少對(duì)土地的炒買(mǎi)炒賣(mài)，降低物流企業(yè)的負(fù)擔(dān)等。

中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì) 姜超峰