我國物流園區的探索與實踐起始于上世紀90年代末，隨后各地掀起了規劃建設物流園區的高潮。2009年國務院發布的《物流業調整和振興規劃》中提出，優化物流業發展的區域布局，將物流園區列入“九大重點工程”之一，中國物流園區發展再次迎來新機遇。

　　物流園區是現代物流業發展中出現的新型業態，是基礎設施的重要組成部分，在提高物流的組織化水平和集約化程度，轉變經濟發展方式，促進經濟發展和保障社會穩定等方面發揮著重要作用。目前中國物流園區發展現狀主要有以下特點。

　　主要特點

　　在2008年由國家質量監督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會發布的《物流園區分類與基本要求》國家標準中，對“物流園區”進行了這樣的定義：“為了實現物流設施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區域，集中建設的物流設施群與眾多物流業者在地域上的物理集結地。”

　　地區分布

　　作為物流體系的重要節點和物流產業的聚集地，物流園區的規劃建設與經濟發展具有密切關系，在分布上呈現出一定的地域差別。沿海經濟區的快速發展直接拉動了該地區對現代物流服務的內在需求，表現為物流基礎設施建設相對發達、現代物流發展水平高、物流市場需求旺盛，物流園區建設和發展的內在需求迫切。這導致我國絕大部分的物流園區集中分布在沿海經濟發達地區。而隨著經濟結構調整、產業轉移的加快，中西部地區的物流園區項目也在快速增多。

　　類型劃分

　　根據不同分類標準，物流園區可分為不同類型。在《物流園區分類與基本要求》國家標準中，按照物流園區的依托對象進行劃分，將物流園區分為了貨運服務型、生產服務型、商貿服務型、綜合服務型四類。而如按依托的資源分類，還可以分為港口型、空港型、陸港型；如按服務區域劃分，可分為國際物流園、區域物流園等等。如按是否享受保稅政策劃分，可分為保稅物流園區和非保稅物流園區。此外，近年來，鋼鐵物流園區、農產品物流園區、醫藥物流園區等專業型物流園區也在紛紛涌現。

　　開發模式

　　從物流園區開發模式看，主要有三種形式：（1）政府規劃，工業地產商主導模式。政府對物流園區進行統一規劃，然后由工業地產商進行統一開發建設，建成后，物流企業通過租賃或出讓的方式進入到物流園區，工業地產商負責園區的物業管理。（2）政府規劃，企業主導模式。政府統籌安排物流園區用地，通過招商引資把企業吸引進來，企業征得土地后自行開發建設。（3）政府政策支持，主體企業引導模式。通過一個或幾個在物流服務領域具有資金和技術等方面領先優勢的大型企業牽頭，在相關政策引導下進行物流園區的開發和建設。

　　投融資模式

　　物流園區項目往往需要大量的資金投入，建設資金來源既有自有資金，也有銀行貸款以及政策性扶持等等。而在投資主體方面，呈現多元化趨勢，既有國有及國有控股企業、民營企業，也有外商投資企業。近年來，隨著中國物流業興起，尤其是各地出臺了一系列扶持政策，使中外地產商相繼進入開發建設物流園區項目，一些有實力的民間投資機構也將更多資金轉入物流園區的建設。在具體的融資模式上，除企業自主融資外，政府投融資占有重要位置，如園區建設初期直接進行資金投入，后期在征地、減稅和貸款等方面予以扶持。

　　服務項目

　　從入駐物流園區的企業和實體看，物流企業和商貿流通企業較多；依次還有生產企業、貨代企業、運輸企業，以及銀行、保險等服務機構。根據類型不同，園區所提供服務也有所不同，如貨運服務型物流園區，主要以不同運輸方式的轉換、裝卸、拼拆箱、貨運代理、車輛停泊、貨運中介服務等為主。而生產服務型物流園區，主要為制造型企業提供一體化物流服務，包括保管、裝卸、分揀、配送、加工、組裝、集散、信息服務、質押監管等服務，還有展示、結算等功能。

　　贏利模式

　　國內物流園區的贏利方式主要包括：土地增值收入，從獲得土地到開工建設再到正式運營，地價往往也會不斷升值，從而使園區開發經營者從中獲取巨大收益；出租或租賃收入，如倉庫租賃費用、設備租賃費用、房屋租賃費用、停車場收費等；服務收入，包括信息服務、培訓服務、中介服務、物業管理、咨詢服務以及各類增值服務等。總體來看，雖然目前物流園區類型多樣，但贏利模式較為單一，傳統的基于出租或租賃的園區贏利模式還占主導地位。

　　現實困惑

　　近年來，我國物流園區建設進程明顯加快，物流園區在促進物流業乃至地方經濟發展中的作用日益明顯，但客觀地說，物流園區的物流基礎設施建設仍然明顯滯后于市場需要，發展水平仍然偏低，許多投入使用的物流園區經營比較困難，利潤水平不高。物流園區發展存在諸多問題和困惑。

　　問題1、園區概念模糊

　　作為我國現代物流業發展的新型業態，物流園區常被人從不同角度進行多種解釋，物流園區、物流基地、物流中心、物流城等各式名稱層出不窮。盡管相關標準中對物流園區進行了定義，但在實際規劃建設過程中，人們對于“什么是物流園區”依然沒有清晰和明確的認識。物流園區概念模糊，導致許多物流園區前期規劃時，在建設規模、功能定位、發展目標等方面找不到方向，為以后的經營運作埋下隱患。

　　問題2、統籌規劃欠缺

　　由于缺乏從宏觀上對物流園區進行整體規劃，使許多物流園區在規劃建設時，并沒有考慮到當地經濟總量、產業基礎和市場需求等客觀因素，一些地方在物流園區快速發展的同時，存在盲目發展、重復建設的問題。此外，由于大部分物流園區采取政府規劃、企業主導的模式，導致各企業從自身利益出發，各自為政，因此園區整體布局比較混亂，經常與政府最初設想相差甚遠。

　　問題3、服務內容單一

　　國內許多物流園區差異化競爭不明顯，其所提供的服務局限于庫房貨場出租和物流設備租賃，不能滿足客戶差異化的需求，不能對入駐園區企業的生產經營活動提供各種支持性配套服務，整個園區難以為高端客戶提供高附加值的物流服務，導致物流園區招商不力、入駐不佳、客戶留不住、效益不好。這背后隱藏的是物流園區的資源整合不夠，運營能力不高，缺乏創新商業模式的“短板”。

　　問題4、“痼疾”依然存在

　　物流園區在發展過程中，依然面臨諸多制約發展的因素，如拿地難、融資難等老問題。用地問題，常會導致物流園區規劃難以“落地”。一方面，由于用地指標限制，無法取得土地，不能滿足銀行貸款要求，進而導致項目引進的失敗。另一方面，物流用地價格大大超過物流業的承受能力。此外，物流園區一般利潤率較低，資金短缺問題嚴重，由于融資困難，也使物流園區建設和運營中承擔著巨大的資金壓力。

　　問題5、投資建設“虛熱”

　　物流園區投資主體日趨多元化，除傳統的政府投資、物流企業投資外，地產商和民間投資都在積極進入，尤其一些商業地產商也紛紛涉足。多元化資本進入，為物流園區提供了充足的資金保障，但也難免會遭到“搞物流，還是搞地產”的質疑。事實上，許多物流園區確有“圈地”之嫌，這也是許多人將目前的“物流園區熱潮”視為“虛熱”的原因。

　　未來方向

　　當前，物流園區的規劃、建設與運營在世界范圍內的發展方興未艾，是現代物流業發展的一個重要趨勢。隨著政府、行業協會的宏觀調控和正確引導，以及物流園區自身的不斷探索和努力，中國物流園區規劃建設必將趨于理性化，步入健康發展階段。

　　規范化建設

　　物流園區規劃建設正向二、三線城市延伸，城市化進程和產業轉移帶動物流格局改變，通過科學規劃，可以避免同一地區出現多個類型相同、地理位置相近、服務類似的物流園區，從而避免無差異化競爭和重復建設的發生。現在各地出臺的物流規劃中都對物流園區進行了專門規劃，而《全國物流園區發展規劃》也正在加緊編制中，隨著相關標準和考核評價體系的建立和完善，物流園區建設將逐步趨于理性化、科學化。

　　專業化趨勢

　　物流園區專業化發展的趨勢將日益明顯。在物流園區服務項目上，低端服務利潤會越來越薄，而創新型業務、增值型服務以及適合客戶需要的個性化服務將獲得更大發展空間。因此，國內物流園區傳統的出租或租賃贏利模式將逐漸被服務收入，特別是基于信息、咨詢的增值服務所替代。同時，專業化物流的發展也會推動物流園區向專業領域滲透，物流園區專業化發展將會成為趨勢，如制造、鋼鐵、化工等產業積聚區的物流園區將會依靠穩定的市場需求快速發展。此外，物流園區的基礎設施、信息化建設等，在專業化方面也會有大的提升。

　　協同式發展

　　物流園區與物流園區之間，并非是完全的競爭，也是合作協同的關系。處于不同城市的物流園區更應合作與聯合，這是物流網絡化運作的需要，也是雙方合作共贏的基礎。由于市場競爭日益激烈，企業面臨著降低成本和提高運營效率的壓力，在共同利益推動下，物流園區之間跨區域的合作已經開始形成，而信息系統和信息平臺的建設也從另一方面使得物流園區跨區域合作成為可能。從實際情況來看，通過跨區域的合作，形成網絡化運營，將可最大限度地發揮物流園區的服務功能。

　　環保受重視

　　個社會環保意識在不斷增強，物流園區的投資建設將更加重視低碳節能與可持續發展。今后，隨著相關部門會出臺更多綠色物流政策和法規，物流園區在用地上將更多地采取集約高效的土地利用方式，對綠地率的控制將上升，這也是物流園區實現可持續發展最直接有效的方式之一。同時，在綠色物流技術的研究和應用上，將積極開發和推廣綠色包裝材料、重視基礎設施的合理規劃和整個園區環境的綠色環保等等。

　　引導式扶持

　　政府部門應做好科學規劃，把好立項審批關，尤其要加強物流園區規劃、立項的后評價工作，對于占用土地而又遲遲不開工的項目，采取嚴肅處理。但園區運營管理也不能完全由政府主導，應積極支持企業進行市場化運作。同時，政府部門應該研究制定稅收、用地、融資等各項優惠政策，簡化行政監管和審批手續，加快制定國家或行業標準等等。總之，在物流園區發展中，政府部門發揮著重要作用，未來將會更加強化對物流園區建設的規范和引導作用。