萬科董事會主席郁亮：萬緯物流依然是個孩子。                                                                            

　　萬科在物流圈相對比較“低調”。如果說有些企業是做50說100，那萬科就是做100說50。雖然它做的事并不“低調”。

　　比如，參與交易總價約784億元的普洛斯私有化，并一舉成為這家物流地產龍頭的第一大股東;再比如，并購太古實業旗下太古冷鏈物流資產包……

　　“不差錢”的萬科，為什么要涉足物流?過去幾年間，他們又取得了怎樣的成績?未來，他們有抱著怎樣的計劃?這一直是外界好奇的問題。

　　8月9日，萬科集團在北京世園會召開媒體溝通會，萬科集團董事會主席郁亮，萬科集團執行副總裁、首席運營官張旭等高層向外界闡述了他們關于物流的想法。物流指聞受邀出席。

　　萬科的初心

　　即使如前文所述，萬科在物流地產方面成績斐然，但事實上其正式發力物流地產時間并不長。資料顯示，2014年，萬科開始涉足物流地產，先后進駐廊坊、貴陽和武漢。而后，2015年萬科正式進軍物流地產行業，并啟用全新品牌“萬緯”。

　　萬科為何要掙物流行業這份辛苦錢?萬科集團執行副總裁、首席運營官張旭在演講中表示，萬科涉足這一領域的初心在于構筑老百姓踐行美好的生活通路，成為嫁接產業與老百姓的橋梁，讓社會的效率更高效。

　　張旭坦言，相對房地產而言，物流包括物流地產確實一份辛苦的行業，但也確實是一個很大的事業。“我們看到在歐洲、在美國、在日本，這兩年物流事業發展非常快。當GDP增長慢的時候，靠什么?提高效益和效率。物流事業是一個非常長遠的，能夠提高整個社會效益和效率的事業。”

　　為什么是“萬緯”

　　資料顯示，2015年成立的萬緯物流地產，定位為物流服務商，主要為電商、零售、第三方物流公司、快遞快運、冷鏈等客戶提供倉儲設施基礎服務，業務范圍包括高標準現代化倉儲的投資選址、開發建設、招商運營等，并通過網絡化布局，迅速擴大規模。

　　據介紹，之所以啟用新品牌“萬緯”而不是沿用“萬科”，也是想給這份事業更大的想象空間。

　　事實上，萬緯也確實給萬科，給物流行業帶來了很大的“想象空間”。除了被廣為人知的，萬科成為了中國物流地產行業排名第一的普洛斯的大股東。萬緯自己的成績也很不錯。數據顯示，其倉儲面積已達1000萬平方米，項目136個，遍及全國45個城市，服務客戶近300家，規模上已是全國排名第二。而這，距其正式發力物流地產不過短短四年時間。

　　張旭說，“中國可以有1萬家房地產企業，但是在物流倉儲業務里能生存五家就不錯。所以，最終是要做規模的。如果你不能做到前三，你可能根本沒有任何生存的空間。如果你不能做到前三，可能哪一天就會被第一第二把你并購掉。”

　　基于這樣的思考，萬緯的拓展可謂迅猛，尤其是在工業物流用地資源稀缺的一二線城市。同時其還成立了物流地產基金，加速物流地產投資布局。

　　而除了不斷擴大的規模，有萬科的品牌背書、資金實力與開發能力，萬緯在客戶開發上也更有優勢。目前，萬緯的客戶已經囊括了京東、唯品會、蘇寧等電商企業，百世、菜鳥、德邦、安能、日日順等快遞快運企業，3M、國藥集團等實體制造企業，家樂福、屈臣氏、國美等現代零售企業，佳沛、Driscoll's 怡顆莓等國際水果品牌以及野獸派、完美日記等新經濟體企業。

　　冷鏈奇兵

　　據張旭介紹，過去幾年以上客戶成長最快的是電商和快遞快運，過去三年增長速度在30%以上。去年開始，萬緯開始進入現代零售業，依托冷鏈為其提供更多的服務。

　　事實上，此次媒體溝通會，萬緯傾向于呈現的也不是高標倉業務，而是其冷鏈物流業務。

　　如上文所述，萬緯物流的高標庫規模已經悄悄做到了行業第二。另一組數據顯示，其冷庫規模已經做到了行業第一：截止目前，其冷鏈物流園項目有21個，累計入駐19個城市，完成了對國內一二線城市及內陸核心城市的覆蓋，可以提供一站式溫控物流解決方案服務。

　　相對高標倉，萬緯切入冷鏈物流業務時間更短：2017年正式布局冷鏈物流，并成立冷鏈平臺萬緯冷鏈。

　　張旭表示，之所以切入到這一領域，一方面是因為政府與社會對保障食品安全的需求，“讓人民吃得放心”上升到了新高度;另一方面是難以滿足這一需求的行業現狀。在中國，冷鏈業務百強企業只占到市場份額的10%，而在美國，行業龍頭可以做到市場份額的24%，排名第二的企業可以占到20%。

　　萬緯在調研中還發現，目前中國人均所擁有的倉儲面積只有美國的1/4。同時，近些年中國生鮮電商交易額飛速增長，六年增長了50倍，而這也刺激了冷鏈物流需求的快速增長。萬緯估計，這種需求的增長，未來每年增幅將在15%左右。

　　與此同時，這個行業效率低、門檻高。而這，也代表著機會。

　　張旭表示，冷鏈鏈物流市場規模預計超4000億，但在中國還沒形成規模效應，如果萬緯在這個領域做到數一數二，也有千億的市場份額可供其發展。

　　“買買買”

　　在調研中，萬緯還發現了一個好的標的：太古冷鏈。

　　太古集團是一家具有兩百年歷史的企業，冷藏業務是其重要發展的業務之一，以倉儲量計算，太古冷藏為美國第三大冷鏈物流運營商。此外，太古冷鏈的基礎設施、質量標準、人才與管理等也很具優勢。

　　于是，在2018年7月9日，萬科物流與太古實業舉行并購簽約儀式。萬科并購太古實業旗下太古冷鏈物流資產平臺，并購完成后，萬科物流旗下的冷鏈物流項目，覆蓋國內一線城市及內陸核心港口城市，具備全國性、一站式的倉儲、干線、配送等專業服務能力。

　　此次并購交易，不僅有助于萬科物流在冷鏈業務板塊完成全國布局、實現服務升級。從長遠看，萬科物流還能在整合行業資源、建立規范標準、提高科技應用等方面實現資源協同最大化，構建更加智能化、信息化、標準化、人性化的全方位物流服務體系，從而建立起以客戶為中心的城市物流服務生態系統。特別是通過完善冷鏈物流運營網絡，萬科物流將服務觸角延伸至家庭生活中的生鮮農產品及加工食品等領域。

　　萬科的品牌背書、萬緯自身的規模，如今又有了太古的技術與標準，萬緯冷鏈在客戶拓展上也有了更大的優勢。目前，其服務超過500家全球知名品牌，且均為行業頭部企業，比如費列羅、佳沛、怡顆莓、恒天然、藍威斯頓、百勝中國、沃爾瑪等。

　　“嬌貴”的巧克力

　　為了讓現場人員更加直觀的感受萬緯冷鏈的實力，會場還特地放置了費列羅的巧克力。

　　要給巧克力廠商，尤其是像費列羅這樣的知名品牌，做好冷鏈物流服務并不容易。首先必須是多層溫庫：零下18度以下的冷凍庫、零度到4度的冷藏庫、14度到25度的恒溫庫以及常溫庫。這樣才能初步具備服務能力，冷凍庫滿足巧克力原糖零下22度以下的儲存需求;如欲切割，則需要恒溫恒濕;而最后的包裝環節，則需要溫度控制在14度到19度，濕度在65%以下。

　　費列羅巧克力標準之嚴，可想而知。但萬緯冷鏈做到了，不僅如此，其還提供了諸如包裝、分解、配送、監控等服務。張旭說：希望以后也可以服務其他的巧克力生產供應商，“因為都在我們一個倉庫里面，包裝的設備、分解的設備，包括運輸可以共享，當然效率就會更高。”

　　“嬌貴”的巧克力只是萬緯冷鏈服務的一個縮影。事實上，萬緯冷鏈相當大的客戶群體是跨國企業，跨國企業相比國內企業要求當然更加嚴苛。這樣的選擇自帶著萬緯的考量，張旭說，“如果我們能夠服務好這些跨國企業，能夠達到他們所有食品安全標準的時候，我們相信我們就可以服務到更多的企業。”

　　能做好這些企業的服務并不容易，比如萬緯冷鏈的客戶百勝中國，除了每個月有人員檢查硬件設施的標準，不同食品的溫控情況等等，而且還要求做到全程追蹤，實現可視化。

　　除了質量保證體系以外，萬緯做好了幾方面的工作：

　　首先是科技，其不僅有一支專門的技術團隊，還與頂尖科技公司微軟、杉數科技達成了合作。微軟的實力人盡皆知，杉數科技在路徑優化方面也卓有優勢。另外，目前萬緯物流也已擁有了自己的WMS、OMS、TMS系統。值得一提的是，萬緯物流還有自己的配送隊伍，有自營車輛，也有外協車輛。所有車輛都由運輸管理系統TMS管理，實現全程可追蹤，可視化。

　　其次是服務。萬科帶給萬緯物流的不僅是資金，還有服務基因。舉一個直觀的例子，萬緯冷鏈的穿堂達到了18米，而業內的平均值則為12米。在平常人眼里這或許是浪費，但在萬緯看來這是為了更好的運營和服務。“當你有足夠的更大的操作空間的時候，你的效率會更高。當貨物從車上卸下來裝到庫里面的時間最短，你就保證品質最好。”

　　對于未來，張旭介紹說萬緯冷鏈將形成“三段式”布局，為每個家庭的美好生活保駕護航。所謂的“三段式”布局包括：

　　原產地雷達：即田間冷鏈最先一公里。

　　城市接力棒：承擔城市中轉和城市配送;

　　到家的守護者：將新鮮美味送往最后一公里至千家萬戶。

　　結 語

　　在這次媒體溝通會的場地選在了北京世園會萬科館，在這里有著各種的植物。

　　萬科的相關負責人說，在這個館里我們既可以看到參天的大樹，也可以看到匍匐在地上的蕨類。與之類比的是萬科，既有上海區域這樣的業務代表，也有冰雪和物流這樣小而美好的事業，共同構成了萬科的生態群落。

　　是的，即使萬緯物流已經取得了這樣的成績，在萬科人看來依舊是“小而美好的事業”。

　　萬科集團董事會主席郁亮在交流時也笑言，萬緯物流依然是個孩子。

　　由此而言，即使已是行業第二，萬科在物流地產的局，才剛剛開始。