跨過疫情嚴重的2020年，商業地產在困境中迎來了2021年。過去一年，疫情對商業地產產生了何種影響？在風險與機遇并存的2021年，河南商業增量市場將是何光景？隨著疫情防控逐步向好，新零售時代購物中心走向何方？

1月9日，由中原銀行財富與私人銀行部落與場景開發運營部落聯合舉辦的“中原財富管理論壇”在鄭舉行。論壇現場，河南省工商聯副主席、YOYO PARK購物公園董事長皇甫立志以《新零售時代，購物中心走向何方》為題發表了他的看法。

2021年鄭州擬新開15個購物中心，新增商業體量約96.61萬㎡

復工復產，是2020年商業復蘇的關鍵信號。論壇現場，皇甫立志表示，去年2月份疫情正式進入高發期，廣泛的社會關注和嚴謹的防控措施，令國內三四線城市購物中心客流陷入“苦戰”。

“分線級城市來看，2020年2～6月份，三四線城市比一二線城市復蘇速度更快。”他表示，隨著確診人數達至峰值，疫情逐漸出現拐點，部分地區商業復蘇跡象逐步浮現。“一線城市購物中心客流波動情況和返崗活力指數呈正相關關系。從全國整體客流波動情況來看，進入二季度，全國購物中心客流波動幅度漸趨平穩。

2018年，鄭州新增商業體量為87.9萬㎡，2019年這一數據為109.2萬㎡，2020年為39.5萬㎡······在2021年，鄭州同樣為河南商業項目開業主力城市，同時，周口數據也表現亮眼，占據河南新開商業項目的10.1%，駐馬店位居第三。

據不完全統計，2020年鄭州已開業5個商業項目，新增商業體量約39.5萬㎡，處于近幾年新增商業體量較低水平。隨著疫情防控逐步向好，2021年，河南擬開商業項目23個，其中鄭州15個，新增商業體量約96.61萬㎡，占比河南擬開業項目總面積的59%。

“這一現象和2020年疫情對商業地產的直接影響有關。由于2020年疫情原因導致眾多商業項目延期開業，2021年鄭州新增商業項目總體量呈上升趨勢。據統計，預計新增體量增長率為38.7%。”發布會現場，皇甫立志表示。

鄭州商業已裂變成三種類型，“體驗式”成為購物中心突圍法寶

購物中心的規范化是鄭州商業地產界未來發展的趨勢，也是業內近年格外關注的事件之一。隨著中原商業地產發展愈發成熟，一套對購物中心規范評級的制度呼之欲出。

論壇現場，皇甫立志表示，目前鄭州購物中心分為三類，都市型、區域型和社區型。劃分依據為購物中心內業態與品牌、經營與管理、服務與設施、誠信與和諧、安全與保障、環保與節能、信息與智能等方面。

其中，都市型購物中心以輻射全城、商業體量15萬+㎡的丹尼斯大衛城和正弘城為典型；區域型購物中心以輻射3～5公里范圍，商業體量在5萬～10萬+㎡的YOYOPARK購物公園、新田360廣場、萬達廣場、錦藝城、和朗悅·公園茂為典型，社區型購物中心以輻射3公里以內范圍，商業體量在1萬～5萬+㎡的萬錦城·盛華里、萬科廣場和永威·木色為典型。

縱觀國內商業地產發展情況來看，行業已進入發展的深水期，不再只是傳統商業模式的不斷復制和粘貼，而是越來越重視“體驗”二字，體驗式商業應運而生，成為商業地產開發商探索的主流。

所謂體驗式商業，即是區別于傳統商業的以零售為主的業態組合形式，更注重消費者的參與、體驗和感受，對空間和環境要求也更高。而購物中心則是體驗式商業的重要載體，餐飲、娛樂、休閑、兒童業態成為支撐體驗式商業的重要法寶。

結合近五年數據來看，河南省社會零售總額增速均高于全國社會零總額增速，消費實力強勁、消費潛力巨大。近年來，隨著丹尼斯、大商等零售企業的持續發力，建業、新田、正弘等本土開發商的崛起，以及萬達、華潤、凱德、升龍、綠地、萬科、恒大、錦藝、塔博曼等外來開發商的進駐，鄭州商業日漸爆發。

“鄭州商業新增體量在近幾年出現井噴之勢，也意味著不可抑制的同質化。”皇甫立志稱，在競爭來臨之前，建設購物中心的開發商如何規劃設計自己的項目，以增強其在后期競爭中的存活能力，增加購物中心的“體驗感”至關重要。

流量運營、消費新聯接，數智化新零售助力購物中心下半場華麗蝶變

商業地產發展至今，從單一的零售“脫胎換骨”到大幅度提高體驗式業態占比，體驗為王的理念正成為行業主流。

“這其中，體驗的‘魅力’不僅僅是源源不斷的人流，更是從產品消費轉向趣味消費和品質消費的新潮流。”皇甫立志表示，變局已經產生，在“新基建”“新消費”的時代號召之下，商業、消費、地產等領域也迎來數智化升級。

一場圍繞新消費數字化體驗的競爭新主場已然出現——唯有“以變應變”，趣創商業升級新場景、新體驗。

據世邦魏理仕發布的《亞太區零售租戶調查》顯示，2020年，受疫情影響，亞太地區和中國內地的受訪者均表示銷售額的損失是其主要的擔憂。同時，線上銷售增長和實體店網絡整合將是重點。

“線上商城、直播帶貨、社群營銷等新零售、數字化、智能化應用場景已在購物中心全面開花，新商業正在以前所未有的速度進階和蝶變。”皇甫立志表示。