中國簡介——第一的普洛斯

    普洛斯是一家新加坡上市的全球領(lǐng)先的物流基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)商和提供商，在全球的總資產(chǎn)為190億美元，已經(jīng)擁有2690萬平米的物流園區(qū)。2014年2月份，普洛斯成功引入了25億美元投資。普洛斯是混合經(jīng)營的帶有中資背景的公司，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)主要在中國、日本、巴西三個國家，在中國已經(jīng)進入了34個城市，主要樞紐城市都有普洛斯的物流園區(qū)，總建筑面積達到了1940萬平米，已經(jīng)建成園區(qū)的面積達到了960萬平米。

    普洛斯的業(yè)態(tài)主要是四種：

    第一，通過現(xiàn)代物流樞紐的產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)平臺，來帶動周圍相關(guān)產(chǎn)業(yè)的積聚和能級的提升；

    第二，通過多模式的供應(yīng)鏈服務(wù)的集成，以物流為紐帶來帶動多行業(yè)聯(lián)動發(fā)展，從而提升園區(qū)周邊和整個產(chǎn)業(yè)區(qū)的物流效率；

    第三，通過物流園區(qū)的信息化建設(shè)，聯(lián)合設(shè)施、設(shè)備供應(yīng)商的信息、第三方物流的信息，形成一個物聯(lián)網(wǎng)和云物流為支撐的信息平臺。

    第四，建立物流金融平臺，2014年2月份，普洛斯在浦東注冊了一家融資租賃公司，為普洛斯的客戶和一些潛在的客戶提供融資租賃服務(wù)。

    普洛斯在中國十多年運作積累了七百多家優(yōu)質(zhì)客戶，其中，跨國公司占到60%。最近，越來越多的本土企業(yè)也成為普洛斯的客戶，如第三方物流、電子商務(wù)、零售醫(yī)藥等，十年中普洛斯得到了客戶的認可，如DHL供應(yīng)鏈北亞太區(qū)行政總裁給普洛斯的評價——“不僅是因為普洛斯優(yōu)越的選址和高品質(zhì)的設(shè)施能夠滿足業(yè)務(wù)發(fā)展需要，同時也是由于普洛斯的專業(yè)團隊為我們在原址擴租、倉庫改造和推薦優(yōu)惠政策等方面給予了積極的支持與配合，普洛斯是我們值得信賴的合作伙伴”。普洛斯連續(xù)8屆獲得歐洲財經(jīng)雜志的獎項，并成為了2014年全球綜合開發(fā)商和亞太綜合開發(fā)商，以及分別在中國、日本、巴西的設(shè)施設(shè)備開發(fā)商的領(lǐng)軍者。

    規(guī)劃——普洛斯的園區(qū)規(guī)劃

    物流園區(qū)規(guī)劃是一個全面、系統(tǒng)的流程，可分為可行性分析，園區(qū)選址，內(nèi)部功能結(jié)構(gòu)設(shè)計與布局三個部分。 園區(qū)的選址是物流園區(qū)投資建設(shè)非常重要的環(huán)節(jié)，好的位置是決定物流園區(qū)成本控制的關(guān)鍵因素，好的選址也意味著物流園區(qū)成功了一半。如果要投資建設(shè)一個園區(qū)，要想清楚園區(qū)的定位、園區(qū)的客戶源、園區(qū)的類型，是區(qū)域組織性的園區(qū)、商貿(mào)物流性的園區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地型的園區(qū)、運輸樞紐型的物流園區(qū)還是綜合型物流園區(qū)。

    園區(qū)選址有幾項原則：

    第一，經(jīng)濟合理性的原則。需要從以下幾個方面需要考慮：

    1、物流現(xiàn)狀分析和預測情況；

    2、園區(qū)區(qū)位情況。是位于城市中心邊緣地區(qū)，還是處于交通樞紐的中心地帶；

    3、園區(qū)交通條件。是不是幾種運輸方式交匯的地點；

    4、園區(qū)產(chǎn)業(yè)及消費支撐條件；

    5、基礎(chǔ)設(shè)施情況。包括土地資源是不是容易獲得，土地基礎(chǔ)設(shè)施的完善率，成本高低，用地是不是充分等。

    第二，整體規(guī)劃和適度超前的原則。

    投資的時候，要想到五年以后、十年以后情況，包括園區(qū)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及客戶的發(fā)展，所以在做整個物流園區(qū)規(guī)劃的時候，眼光一定要超前。

    第三，當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)合理性的原則。普洛斯有一個物流中心選址應(yīng)用的工具，普洛斯也給客戶使用。會通過一些運輸時間，響應(yīng)時間，以及成本分析，從運輸管理、倉儲和一些路徑來提出最優(yōu)化的選址，幫助客戶進行物流中心網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃方案設(shè)計。

    管理——物流園區(qū)運營管理

    在具體的運營管理中，普洛斯提出了 “雙C法則”。第一，資金。園區(qū)的開發(fā)建設(shè)是否能夠引進很好的資金，低資金成本，對做物流園區(qū)，或者物流地產(chǎn)都很重要；第二，客戶。是否有優(yōu)質(zhì)的客戶，客戶能不能跟著園區(qū)的網(wǎng)絡(luò)一起擴散，這也是整個物流園區(qū)很重要的環(huán)節(jié)。

    園區(qū)運營管理的核心就是客戶，企業(yè)的生存之道是抓住客戶，所以在物流園區(qū)管理中，很重要的一點就是客戶，客戶的需求在哪里，客戶的需求是怎么樣，園區(qū)怎么去滿足客戶。

    普洛斯一直保持90%的出租率，有四點原因：

    首先、普洛斯的物流園區(qū)定位很清晰。普洛斯對整個物流園區(qū)投資建設(shè)有很嚴密的項目評估流程，通過這個評估流程，通過客戶需求的分析，很明確要建設(shè)什么樣的園區(qū)，在哪里投資建園區(qū)。園區(qū)建設(shè)前期的設(shè)計是相當重要，所以在做任何物流園區(qū)建設(shè)的時候，前期的設(shè)計一定要做細做扎實，否則方向錯了，整個項目就錯了。

    二、有效的客戶管理系統(tǒng)。有了客戶，就需要把客戶很好管理起來。客戶在哪些地方有新的需求，客戶在哪里有擴展的需求，普洛斯有一整套CRM的系統(tǒng)，對客戶全程跟蹤，能夠更好地滿足客戶未來的擴張。

    三、全面的激勵和營銷。物流園區(qū)很重要指標是出租率，無論是普洛斯前線的物業(yè)經(jīng)理，還是辦公室的文職人員，有時間的話，都會去推銷普洛斯。

    四、注重客戶滿意率。普洛斯不斷地去改進和創(chuàng)新，中國物流園區(qū)還處于比較初級的階段，有很多新技術(shù)、新方法可以引入。普洛斯在這方面也在不斷地提升和探討，希望通過這樣的提升和探討，不斷滿足客戶日益增長的多樣化需求。

    案例——普洛斯蘇州物流園

    普洛斯蘇州物流園是普洛斯于2004年進入中國的第一個項目，是跟蘇州工業(yè)園區(qū)合資的項目，擁有50多萬平米占地，服務(wù)55家國內(nèi)外知名的客戶，是華東地區(qū)現(xiàn)在規(guī)模最大、綜合實力最強、專業(yè)化的物流園區(qū)。物流園區(qū)有很好的地理位置，位于滬寧高速公路出口處，不僅服務(wù)于整個園區(qū)工業(yè)，也可以服務(wù)長三角市場的配送。很多知名的企業(yè)都引入到這個物流園區(qū)中，而且形成了整個園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的整合。

    普洛斯正在做O2O的創(chuàng)新，以此來增強客戶的服務(wù)體驗。初步在蘇州園區(qū)做一些試點，作為打造產(chǎn)品的“服務(wù)中心”，初步規(guī)劃由園區(qū)現(xiàn)場服務(wù)點、基于微信的信息平臺兩大模塊構(gòu)成。服務(wù)中心——園區(qū)現(xiàn)場服務(wù)點是基于現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)進行提升和功能拓展，并引入外部服務(wù)資源，形成“基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)+增值物業(yè)服務(wù)”的一體化服務(wù)能力；服務(wù)中心——基于微信的信息平臺，可為各類用戶提供便捷的工具（如服務(wù)申請、協(xié)作執(zhí)行、評估），亦便于一定的信息服務(wù)和用戶交互。通過引入第三方服務(wù)廠商在服務(wù)平臺中，來更好地為園區(qū)內(nèi)的客戶服務(wù)。

    合作——物流園區(qū)合作

    普洛斯致力于設(shè)施網(wǎng)絡(luò)平臺和物流資源整合平臺建設(shè)，形成一種開放、多種合作的模式。合作模式可分為四大類，第一種是股權(quán)合作模式，利用客戶的資源跟普洛斯做合作建立股權(quán)合作模式，股權(quán)的合作比例可以協(xié)商。第二種是資產(chǎn)管理模式，對于已經(jīng)建成的需要管理和運作的物流園區(qū)，可以和普洛斯簽訂資產(chǎn)管理服務(wù)協(xié)議，通過普洛斯專業(yè)化的資產(chǎn)管理團隊，更好地提升園區(qū)服務(wù)的品質(zhì)和園區(qū)的出租率。第三塊，股權(quán)合作加資產(chǎn)管理的模式，既可以參股，也可以合資建設(shè)。第三塊，服務(wù)商的戰(zhàn)略聯(lián)盟，普洛斯搭建整合的平臺，歡迎第三方物流平臺，設(shè)施設(shè)備企業(yè)能夠跟普洛斯聯(lián)合，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共享客戶的資源，更好地服務(wù)整個物流業(yè)、產(chǎn)業(yè)的客戶。