首批4單已發(fā)行上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）正在加緊推進擴募事項。

　　日前，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（180101.SZ，以下簡稱“博時蛇口產(chǎn)園REIT”）、中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（508056.SH，以下簡稱“中金普洛斯REIT”）、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（180301.SZ，以下簡稱“紅土創(chuàng)新鹽田港REIT”）、華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（508000.SH，以下簡稱“華安張江光大園REIT”）將以通訊方式召開基金份額持有人大會，以表決擴募、新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目等交易事項。

　　其中，博時蛇口產(chǎn)園REIT將通過擴募最多籌集13.478億元資金，中金普洛斯REIT最高擬發(fā)售金額為18.53億元，紅土創(chuàng)新鹽田港REIT的擴募規(guī)模總額將不超過4.148億元，華安張江光大園REIT的擬發(fā)售金額不超過16.4億元。據(jù)此，首批4單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的擴募規(guī)模最高將接近53億元。

　　“首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴募項目落地，這是進一步推動公募REITs常態(tài)化發(fā)行和市場規(guī)范健康發(fā)展的關(guān)鍵舉措，體現(xiàn)出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具備較強的成長性以及能夠合理擴大有效投資的市場價值。”博時蛇口產(chǎn)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示。

　　倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園受青睞

　　據(jù)記者了解，博時蛇口產(chǎn)園REIT此次擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期（以下簡稱“光明項目”），位于深圳市光明區(qū)觀光路招商局光明科技園內(nèi)，包含A棟、A-6棟、B-3棟、B-4棟，總建筑面積為11.07萬平方米。

　　據(jù)悉，光明項目集研發(fā)辦公、研發(fā)廠房、商業(yè)配套、多維公共服務(wù)平臺等多功能于一體，原始權(quán)益人為招商局光明科技園有限公司，屬于招商蛇口的全資子公司。

　　根據(jù)評估報告，博時蛇口產(chǎn)園REIT此次擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值為11.72億元，擴募預期發(fā)售金額為不高于13.478億元，相對于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值溢價為15%，擬發(fā)售基金份額上限為5.768億份，募集資金在支付必要費用后全部用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目。

　　以2023年3月10日為基準日，博時蛇口產(chǎn)園REIT近20個交易日的基金份額均價為3.0035元，總市值約為27.032億元。

　　擴募前，博時蛇口產(chǎn)園REIT在2023年凈現(xiàn)金流分派率預測值為3.18%，按此次擴募基金份額發(fā)售規(guī)模上限計算，擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項目2023年凈現(xiàn)金流分派率預測值為4.35%；擴募后，博時蛇口產(chǎn)園REIT2023年凈現(xiàn)金流分派率預測值為3.57%，提升了0.39個百分點。

　　博時蛇口產(chǎn)園REIT已投資并持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目為蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)定位為產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公的萬海大廈和萬融大廈，為蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其原始權(quán)益人均為招商蛇口。2022年，萬海大廈、萬融大廈實現(xiàn)營業(yè)收入1.1億元，預算完成率為76%。

　　中金普洛斯REIT此次擬購入3個基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園、普洛斯（重慶）城市配送物流中心，總建筑面積約為45.16萬平方米，估值為15.72億元。

　　據(jù)記者了解，中金普洛斯REIT此次擬發(fā)售金額為不高于18.53億元且不低于18.21億元，擬發(fā)售基金份額數(shù)量不高于4.58億份，募集資金在支付必要費用后全部用于新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目。中金普洛斯REIT完成新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目后，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計將由10個倉儲物流園組成。

　　公募REITs試點的里程碑

　　多位受訪的業(yè)內(nèi)人士認為，公募REITs的擴募是REITs試點推進的一個重要里程碑，是REITs行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。隨著擴募的落地，將有助于原始權(quán)益人盤活更多優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，進一步形成資本良性循環(huán)；對于投資者來說，也是對已有資產(chǎn)覆蓋的有益補充，有助于分散資產(chǎn)的持有風險，同時具有較強的成長潛力，或有助于提升長期投資獲得感。

　　據(jù)劉玄介紹，根據(jù)擴募發(fā)售對象的不同，公募REITs擴募分為向原持有人配售、公開擴募、定向擴募等三種方式。擴募的定價需要權(quán)衡REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮REITs的二級市場價格等因素。

　　他進一步介紹，擴募定價對于擬新購入資產(chǎn)范圍、交易價格或價格區(qū)間、定價方式或定價依據(jù)以及其他相關(guān)內(nèi)容均需經(jīng)基金份額持有人大會審議、表決，基金管理人將充分保障基金份額持有人的相關(guān)權(quán)益。

　　“此次博時蛇口產(chǎn)園REIT擴募項目資產(chǎn)類型涵蓋了科研生產(chǎn)用房，在資產(chǎn)類型和區(qū)域上提升了博時蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)的分散度。”劉玄說，在項目的運營管理模式上，仍延續(xù)由外部受托運營管理機構(gòu)提供運營及物業(yè)管理服務(wù)的模式。

　　中金普洛斯REIT有關(guān)負責人表示，此次通過擴募再次置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將提高公募REITs作為資產(chǎn)上市平臺持續(xù)的成長空間和經(jīng)營活力。同時，擬新購入的3項基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)是對基金已持有資產(chǎn)覆蓋區(qū)域的補充，有利于拓展基金持有的倉儲物流園輻射范圍，形成全國網(wǎng)絡(luò)化布局，同時有利于提高基金的投資分散性、運營穩(wěn)定性，爭取實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

　　一位受訪的資產(chǎn)證券化專業(yè)人士介紹，首批4單公募REITs擴募項目主要集中在產(chǎn)權(quán)類公募REITs上，包括2單倉儲物流項目、2單產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。此次REITs擴募資產(chǎn)運營穩(wěn)定，且均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擴募項目的落地為REITs市場發(fā)展打開新空間，將推動未發(fā)行REITs的管理人積極發(fā)行REITs產(chǎn)品，從而使市場步入新REITs發(fā)行和存量REITs擴募共同發(fā)展的新階段，有利于加快存量資產(chǎn)盤活和增量資產(chǎn)建設(shè)，提升基礎(chǔ)設(shè)施投資水平，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。