閑置率高、入駐率低，是目前困擾多家物流園區的“心病”。昔日紅紅火火、大興土木，如今門前冷落，讓人不禁反思，問題出在哪兒？本文以國外企業在中國運作的成功案例，帶我們走近一個全新理念運作下的物流園區，看一看它的成功之道與一些物流園區建成后苦守寂寞相比，位于上海市區西部的普洛斯西北物流園“幸運”得多。正在建設中的普洛斯西北物流園一期工程的三個倉庫，一個已被上海惠爾租賃，另外兩個也被某國際知名快速消費品生產商預定。

　　全球化物流網絡

　　普洛斯西北物流園由在業界有“工業物流地產老大”之稱的美國普洛斯公司投資興建。普洛斯是在美國紐約證交所掛牌的上市公司，管理超過120億美元的資產。目前，普洛斯已與全球4000多家企業建立了良好的合作，其中世界1000強企業中近一半成為其客戶，如寶潔、通用汽車、聯合利華、惠普和全球四大物流公司等。據了解，作為一家全球化的物流公司，普洛斯在北美、歐洲、亞洲70多個市場上擁有、管理和在開發的倉儲設施多達1700處。

 　普洛斯于2003年攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場，開始了緊鑼密鼓的布陣。所謂“物流地產”，就是由普洛斯先選地建成相關物流設施后，再轉租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個資產管理隊伍進行物業管理，他們的工作主要是提供物業相關服務。

　　普洛斯在中國的物流配送網絡建設，集中在渤海經濟圈、長江三角洲和珠江三角洲等沿海地區。正如其在海外市場的運作一樣，普洛斯將在每個樞紐城市開發3至4個物流園區，這些園區靠近機場、海港和高速公路，從而形成一個物流配送網絡。現階段，普洛斯正在上海和蘇州地區開發一些物流園區。廣州、深圳、天津、北京的園區開發則在計劃之中。

　　如此全球化的網絡布局，使得普洛斯得以“一呼百應”，客戶借助普洛斯的網絡，可以讓貨物在全球自由流轉，而不擔心無處“落腳”。普洛斯運營系統的成功之處就在于能夠提供強大物流配送服務網絡涵蓋物流設施的整個流程，包括策劃、構建與管理。

　　標準化物流設施

　　全球化的網絡并不是每個公司都能復制的，特別是國內很多的物流園區投資建設者還遠遠不具備普洛斯的規模與實力。普洛斯物流園吸引客戶的原因也不僅限于此，能夠提供標準化物流設施是其成功因素之二。所謂標準物流，即在市場調研、設計、施工和設施管理的基礎上開發出的高質量、通用型物流倉儲設施。標準化設施為不同的客戶提供便捷、高性價比的物流配送設施。

　　由于普洛斯所提供的標準化設施可以在很短的周期內能滿足客戶的需求，吸引了不少跨國公司趨之若騖。

　　多層次服務客戶

　　物流企業在勸說生產制造企業將物流外包之時，物流園區也在勸說物流企業將其一部分業務外包。此時，物流園區就不單單是出租倉庫了，如同物流企業要為客戶提供更多增值服務，園區經營者也要為物流企業提供更多的服務。

　　普洛斯在行業內開創了以“客戶為中心”的運作方式，為客戶提供整合的物流配送服務和解決方案。不僅如此，作為物流設施的長期業主，普洛斯還為客戶提供新穎、靈活的租賃項目，以幫助客戶應對諸如周期性變化、競爭性挑戰等瞬息變化的環境。

　　除了預建倉儲設施以外，普洛斯還通過公司的物流設施發展團隊提供定制的物流設施方案。這一團隊的專業人士與客戶合作，開發定制物流設施來滿足客戶的特別需求。同時，普洛斯也為跨國經營的廠商和分銷商提供咨詢服務，幫助它們設計或改善客戶供應鏈程序。