中國簡介——第一的普洛斯

    普洛斯是一家新加坡上市的全球領先的物流基礎設施服務商和提供商，在全球的總資產為190億美元，已經擁有2690萬平米的物流園區。2014年2月份，普洛斯成功引入了25億美元投資。普洛斯是混合經營的帶有中資背景的公司，業務網絡主要在中國、日本、巴西三個國家，在中國已經進入了34個城市，主要樞紐城市都有普洛斯的物流園區，總建筑面積達到了1940萬平米，已經建成園區的面積達到了960萬平米。

    普洛斯的業態主要是四種：

    第一，通過現代物流樞紐的產業聚集園區平臺，來帶動周圍相關產業的積聚和能級的提升；

    第二，通過多模式的供應鏈服務的集成，以物流為紐帶來帶動多行業聯動發展，從而提升園區周邊和整個產業區的物流效率；

    第三，通過物流園區的信息化建設，聯合設施、設備供應商的信息、第三方物流的信息，形成一個物聯網和云物流為支撐的信息平臺。

    第四，建立物流金融平臺，2014年2月份，普洛斯在浦東注冊了一家融資租賃公司，為普洛斯的客戶和一些潛在的客戶提供融資租賃服務。

    普洛斯在中國十多年運作積累了七百多家優質客戶，其中，跨國公司占到60%。最近，越來越多的本土企業也成為普洛斯的客戶，如第三方物流、電子商務、零售醫藥等，十年中普洛斯得到了客戶的認可，如DHL供應鏈北亞太區行政總裁給普洛斯的評價——“不僅是因為普洛斯優越的選址和高品質的設施能夠滿足業務發展需要，同時也是由于普洛斯的專業團隊為我們在原址擴租、倉庫改造和推薦優惠政策等方面給予了積極的支持與配合，普洛斯是我們值得信賴的合作伙伴”。普洛斯連續8屆獲得歐洲財經雜志的獎項，并成為了2014年全球綜合開發商和亞太綜合開發商，以及分別在中國、日本、巴西的設施設備開發商的領軍者。

    規劃——普洛斯的園區規劃

    物流園區規劃是一個全面、系統的流程，可分為可行性分析，園區選址，內部功能結構設計與布局三個部分。 園區的選址是物流園區投資建設非常重要的環節，好的位置是決定物流園區成本控制的關鍵因素，好的選址也意味著物流園區成功了一半。如果要投資建設一個園區，要想清楚園區的定位、園區的客戶源、園區的類型，是區域組織性的園區、商貿物流性的園區、產業基地型的園區、運輸樞紐型的物流園區還是綜合型物流園區。

    園區選址有幾項原則：

    第一，經濟合理性的原則。需要從以下幾個方面需要考慮：

    1、物流現狀分析和預測情況；

    2、園區區位情況。是位于城市中心邊緣地區，還是處于交通樞紐的中心地帶；

    3、園區交通條件。是不是幾種運輸方式交匯的地點；

    4、園區產業及消費支撐條件；

    5、基礎設施情況。包括土地資源是不是容易獲得，土地基礎設施的完善率，成本高低，用地是不是充分等。

    第二，整體規劃和適度超前的原則。

    投資的時候，要想到五年以后、十年以后情況，包括園區的發展、產業的發展以及客戶的發展，所以在做整個物流園區規劃的時候，眼光一定要超前。

    第三，當地經濟結構合理性的原則。普洛斯有一個物流中心選址應用的工具，普洛斯也給客戶使用。會通過一些運輸時間，響應時間，以及成本分析，從運輸管理、倉儲和一些路徑來提出最優化的選址，幫助客戶進行物流中心網絡的規劃方案設計。

    管理——物流園區運營管理

    在具體的運營管理中，普洛斯提出了 “雙C法則”。第一，資金。園區的開發建設是否能夠引進很好的資金，低資金成本，對做物流園區，或者物流地產都很重要；第二，客戶。是否有優質的客戶，客戶能不能跟著園區的網絡一起擴散，這也是整個物流園區很重要的環節。

    園區運營管理的核心就是客戶，企業的生存之道是抓住客戶，所以在物流園區管理中，很重要的一點就是客戶，客戶的需求在哪里，客戶的需求是怎么樣，園區怎么去滿足客戶。

    普洛斯一直保持90%的出租率，有四點原因：

    首先、普洛斯的物流園區定位很清晰。普洛斯對整個物流園區投資建設有很嚴密的項目評估流程，通過這個評估流程，通過客戶需求的分析，很明確要建設什么樣的園區，在哪里投資建園區。園區建設前期的設計是相當重要，所以在做任何物流園區建設的時候，前期的設計一定要做細做扎實，否則方向錯了，整個項目就錯了。

    二、有效的客戶管理系統。有了客戶，就需要把客戶很好管理起來。客戶在哪些地方有新的需求，客戶在哪里有擴展的需求，普洛斯有一整套CRM的系統，對客戶全程跟蹤，能夠更好地滿足客戶未來的擴張。

    三、全面的激勵和營銷。物流園區很重要指標是出租率，無論是普洛斯前線的物業經理，還是辦公室的文職人員，有時間的話，都會去推銷普洛斯。

    四、注重客戶滿意率。普洛斯不斷地去改進和創新，中國物流園區還處于比較初級的階段，有很多新技術、新方法可以引入。普洛斯在這方面也在不斷地提升和探討，希望通過這樣的提升和探討，不斷滿足客戶日益增長的多樣化需求。

    案例——普洛斯蘇州物流園

    普洛斯蘇州物流園是普洛斯于2004年進入中國的第一個項目，是跟蘇州工業園區合資的項目，擁有50多萬平米占地，服務55家國內外知名的客戶，是華東地區現在規模最大、綜合實力最強、專業化的物流園區。物流園區有很好的地理位置，位于滬寧高速公路出口處，不僅服務于整個園區工業，也可以服務長三角市場的配送。很多知名的企業都引入到這個物流園區中，而且形成了整個園區產業鏈上下游的整合。

    普洛斯正在做O2O的創新，以此來增強客戶的服務體驗。初步在蘇州園區做一些試點，作為打造產品的“服務中心”，初步規劃由園區現場服務點、基于微信的信息平臺兩大模塊構成。服務中心——園區現場服務點是基于現有物業服務進行提升和功能拓展，并引入外部服務資源，形成“基礎物業服務+增值物業服務”的一體化服務能力；服務中心——基于微信的信息平臺，可為各類用戶提供便捷的工具（如服務申請、協作執行、評估），亦便于一定的信息服務和用戶交互。通過引入第三方服務廠商在服務平臺中，來更好地為園區內的客戶服務。

    合作——物流園區合作

    普洛斯致力于設施網絡平臺和物流資源整合平臺建設，形成一種開放、多種合作的模式。合作模式可分為四大類，第一種是股權合作模式，利用客戶的資源跟普洛斯做合作建立股權合作模式，股權的合作比例可以協商。第二種是資產管理模式，對于已經建成的需要管理和運作的物流園區，可以和普洛斯簽訂資產管理服務協議，通過普洛斯專業化的資產管理團隊，更好地提升園區服務的品質和園區的出租率。第三塊，股權合作加資產管理的模式，既可以參股，也可以合資建設。第三塊，服務商的戰略聯盟，普洛斯搭建整合的平臺，歡迎第三方物流平臺，設施設備企業能夠跟普洛斯聯合，形成戰略聯盟，共享客戶的資源，更好地服務整個物流業、產業的客戶。