我國物流園大約出現于1999年，深圳市推出了平湖物流園，成立了管委會并向社會推薦。其后，許多地方政府積極規劃并建設物流園區，形成了一股園區熱。

　　物流園區業務形態多種多樣，開發和經營主體也呈現多元化趨勢，給物流園區的發展帶來空間。業內專家認為，未來一段時間內，物流園區在中國的發展將不斷從廣度和深度延伸。在這一過程中，將有一些因素對物流園區發展產生重要影響。

　　第一，中國經濟不斷發展和交通條件改善。

　　經濟發展和交通改善，將推動中國物流行業的發展進一步提速，而物流行業的發展必然催生物流園區數量和質量的不斷提高。物流行業主要依托兩個因素：經濟與交通。從中國經濟來看，目前中國的改革開放已進入關鍵階段，加上全球化的趨勢不可阻擋，必然對物流行業產生極大的帶動效應。從中國交通來看，中國水陸空一體化的交通網絡系統的日益完善和發展，對物流業的帶動作用非常顯著，也必將催生更多的物流園區。

　　第二，城市新布局讓物流企業“退城進園”。

　　城市化主要表現在城市人口的暴發式增長，城市面積和城市格局不斷變化。傳統郊區迅速被城市包圍，最終成為城市的一個整體。與此同時，原有零散分布的物流企業因運輸和時間成本不斷上升，逐步退出核心區域，向遠郊聚集。于是，位于某些交通節點、具有地理優勢的地方，逐步形成物流園區的聚集區域。中國目前的城市化率已超過30%，按照國際規律，城市化率超過30%，城市化進程將進入加速上升通道。城市化進程的加快將促使物流企業“退城進園”，當物流企業的行動變成一種自覺的行動時，物流園區的如火如荼發展也就在情理之中了。

　　第三，工業園的發展為物流園區建設提供了機遇。

　　這主要表現在兩個方面：一是工業園區內部必然要發展一定體量的物流園區，對整個工業園進行統籌安排，最終達到工業園區各個環節、各個要素之間的人員、貨物有序流動；二是物流園區有不斷擴大的趨勢。傳統的物流園區主要以倉儲和運輸為主導，現在物流園區的概念不斷衍生，所涵蓋的領域更加廣泛，不僅包括倉儲、運輸和加工制造等用地，同時還囊括了與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務等設施用地。物流園區越來越外化成一個小型的工業園區，與工業園區的概念界限已不像過去那么明顯。

　　第四，投資物流園區有較大的贏利空間，而且收益比較穩定。

　　首先，投資物流園區具有一定的成本優勢。由于物流園區一般位于城市的遠郊，土地獲得相比市中心廉價。另外，由于物流園區主要由廠房和倉庫構成，建設材料主要以輕鋼為主，成本相對較少。部分園區還可享受很多諸如稅收和土地政策上的優惠。對開發主體而言，成本優勢對投資物流園區具有一定的吸引力；其次，物流園區一般有部分儲備土地，作為物流園區的配套設施用地，可建設寫字樓、商業或者酒店物業，這類經營性物業雖然對投資的現金流要求高，但能獲取長期的收益。對于資金比較充實的開發主體而言，具有較高的投資收益回報。再次，園區經營比較靈活，根據園區的不同發展階段可有所側重。一般而言，對于初創期的物流園區而言，廠房出租和倉儲為主要的贏利模式，但越到后期，物流產業的衍生鏈條越來越龐雜，物流園區的贏利模式將日趨多元化。分揀、物流配送、專業市場交易、特許經營、流通加工、電子商務、物流培訓等增值服務都是可參考的選項。